謝作詩(shī)，男，經(jīng)濟(jì)學(xué)博士，浙江財(cái)經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)與國(guó)際貿(mào)易學(xué)院教授，遼寧大學(xué)博士生導(dǎo)師，浙江大學(xué)科斯經(jīng)濟(jì)研究中心兼職教授，浙江省國(guó)際經(jīng)濟(jì)與貿(mào)易學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)。主要研究領(lǐng)域?yàn)榻灰踪M(fèi)用經(jīng)濟(jì)學(xué)、產(chǎn)業(yè)組織理論、宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)、教育經(jīng)濟(jì)學(xué)。是浙江大學(xué)繼續(xù)教育學(xué)院(中組部干部培訓(xùn)基地、浙江省經(jīng)信委企業(yè)高管培訓(xùn)基地)培訓(xùn)教授，主講宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)分析、社會(huì)熱點(diǎn)問(wèn)題經(jīng)濟(jì)學(xué)分析。
　　我們很難預(yù)知樓市的拐點(diǎn)在哪里。能夠預(yù)知的是從特殊的政治經(jīng)濟(jì)制度與土地制度來(lái)看，中國(guó)的樓市泡沫可以更大、更持久。高房?jī)r(jià)有大危害，高房?jī)r(jià)增加工商各業(yè)的生產(chǎn)成本，樓市泡沫破裂，最終必然重創(chuàng)金融經(jīng)濟(jì)體系，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)社會(huì)危機(jī)。高地價(jià)不能推高房?jī)r(jià)，限購(gòu)令不能降低房?jī)r(jià)，交易稅也不能降低房?jī)r(jià)，但是高稅率的持有稅能夠降低房?jī)r(jià)。從國(guó)家層面來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)漲不是，降也不是。觀察未來(lái)房?jī)r(jià)走勢(shì)，必須高度關(guān)注政策變量。

中國(guó)樓市有大泡沫

首先講一下房地產(chǎn)到底有沒(méi)有泡沫，我的答案異常簡(jiǎn)單，也異常武斷。我說(shuō)凡是資產(chǎn)市場(chǎng)，在價(jià)格上行的過(guò)程中都要形成泡沫，都要過(guò)度地漲。當(dāng)然在下行的過(guò)程中也要過(guò)度下跌，這就是資產(chǎn)的性質(zhì)。什么是資產(chǎn)?凡是能給我們帶來(lái)收入的東西，就是資產(chǎn)。

也有更學(xué)術(shù)一點(diǎn)的判斷辦法：如果一個(gè)國(guó)家、一個(gè)地區(qū)的貨幣長(zhǎng)期出現(xiàn)對(duì)內(nèi)貶值，對(duì)外升值，一定是資產(chǎn)泡沫化了，對(duì)內(nèi)貶值是通貨膨脹。一個(gè)國(guó)家、一個(gè)地區(qū)如果長(zhǎng)期的貨幣寬松，但是利率高昂，就一定是泡沫化了。僅僅從價(jià)格的高低去看有沒(méi)有泡沫，沒(méi)有一致的結(jié)論。但是貨幣對(duì)內(nèi)貶值，對(duì)外升值，這個(gè)是很清楚的。貨幣寬松、利率高也可以看得清清楚楚，沒(méi)有爭(zhēng)論。

如果用價(jià)格判斷樓市有爭(zhēng)議，我有另外兩個(gè)指標(biāo)，一個(gè)是貨幣長(zhǎng)期對(duì)內(nèi)貶值、對(duì)外升值說(shuō)明泡沫化;長(zhǎng)期貨幣寬松而利率高說(shuō)明資產(chǎn)泡沫化。后面還有一個(gè)指標(biāo)，泡沫化和高杠桿化是一樣的。泡沫化中會(huì)出現(xiàn)一個(gè)有趣的現(xiàn)象，就是所有的人都急于把自己的錢(qián)花出去。另一方面有更多的人，更加急迫地從別人那里借錢(qián)，再花出去。這樣就出現(xiàn)一個(gè)問(wèn)題，債權(quán)債務(wù)鏈就無(wú)限延伸。

你說(shuō)有沒(méi)有杠桿化?杠桿長(zhǎng)不長(zhǎng)?看不見(jiàn)摸不著，但是我有一個(gè)辦法看得見(jiàn)。就是M 2是不是在短時(shí)間內(nèi)巨幅膨脹了?如果M 2巨幅膨脹就是高杠桿化了。中國(guó)的M 2是美國(guó)的1.5倍，M 2的巨幅膨脹，說(shuō)明經(jīng)濟(jì)嚴(yán)重高杠桿化。

資產(chǎn)泡沫化，本來(lái)這個(gè)東西只值6元錢(qián)，有了泡沫化就漲到了20元。泡沫在哪里?所有的資產(chǎn)市場(chǎng)都有，大眾商品、藝術(shù)品都有，主要在房地產(chǎn)。當(dāng)然我要強(qiáng)調(diào)一點(diǎn)，我說(shuō)有泡沫，不意味著它馬上就要破。由于中國(guó)特殊的一些體制原因，中國(guó)的樓市泡沫可以做得更大，可以延續(xù)得更長(zhǎng)，中國(guó)的樓市有泡沫，有大泡沫，中國(guó)高杠桿化了。我說(shuō)的這些指標(biāo)是看得見(jiàn)摸得著的，你無(wú)法否定。

高房?jī)r(jià)傷害工商業(yè)

第二個(gè)問(wèn)題是高房?jī)r(jià)的危害：首先它會(huì)傷害工商各業(yè)，提高工商各業(yè)的成本，以犧牲工商各業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展為代價(jià)。各地招商引資對(duì)工商各業(yè)的價(jià)錢(qián)壓得很低，最主要的是房?jī)r(jià)上漲使得勞動(dòng)成本上升。

流動(dòng)性過(guò)剩，就會(huì)充滿投機(jī)性，然后就會(huì)熱衷于去賺快錢(qián)?，F(xiàn)在我們很多人不安心做實(shí)體經(jīng)濟(jì)，我身邊的很多朋友把企業(yè)都賣了。當(dāng)然和高稅費(fèi)、上游壟斷有關(guān)系。如果炒房、炒地能掙很多的錢(qián)，我一門(mén)心思做實(shí)體生意，就放棄了炒房炒地的高收益，這就是我做實(shí)體生意的高成本。資產(chǎn)泡沫化，就沒(méi)有人安心做實(shí)體。

為什么我說(shuō)農(nóng)產(chǎn)品一定要漲價(jià)?因?yàn)樽钪饕氖菣C(jī)會(huì)成本，種地的勞動(dòng)成本是什么?是打工的工資收入，如果工業(yè)發(fā)展有看頭，打工的工資成本要上升，種地的勞動(dòng)成本就一定會(huì)上升，農(nóng)產(chǎn)品就要漲價(jià)。

房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)，還可能抑制我們的消費(fèi)力。五年前我姐選擇自己去建房子，她這個(gè)是改善需求。為什么要建?她怕不建的話，再過(guò)幾年地價(jià)就漲得更兇，所以就提前來(lái)建。我知道她為了提前蓋這個(gè)房子，真的是節(jié)衣省食，這就是抑制了消費(fèi)。

高房?jī)r(jià)剝奪窮人，補(bǔ)貼富人，造成兩極分化。能夠去分享資產(chǎn)泡沫的只能是富人。窮人不但不能分享樓市的“泡沫盛宴”，反而還要承擔(dān)高租金。所以，我說(shuō)中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)成為一個(gè)收入轉(zhuǎn)移的巨大機(jī)器。

泡沫可以維持得很持久，可以做得很大，最終是要出問(wèn)題的。當(dāng)資產(chǎn)泡沫破滅的時(shí)候，金融體系是會(huì)出問(wèn)題的。最終會(huì)造成經(jīng)濟(jì)金融危機(jī)!

高房?jī)r(jià)導(dǎo)致高地價(jià)

高房?jī)r(jià)產(chǎn)生的原因：只有知道高房?jī)r(jià)的原因，才能判斷樓市的趨勢(shì)。任何的價(jià)格，歸根到底都是由供給和需求共同決定的。你要跟我談價(jià)格，只需談兩樣：供給和需求。高房?jī)r(jià)不過(guò)是高需求低供給的一個(gè)表現(xiàn)，首先說(shuō)低供給。房地產(chǎn)的低供給(供給量小)，當(dāng)然與政府土地壟斷有關(guān)系。土地壟斷的問(wèn)題又跟我們平常所說(shuō)的“壟斷”不一樣，平常的那個(gè)壟斷的東西是歸那個(gè)壟斷者私人所有。但是政府壟斷土地，土地并不屬于官員。都是壟斷，人家私人的壟斷是想把數(shù)量捂住，多賣高價(jià)。地方政府壟斷土地，那些官員就急急忙忙想把地賣掉。我們說(shuō)政府壟斷土地，“賣地少”要打個(gè)問(wèn)號(hào)，其實(shí)地方官員是有賣地沖動(dòng)的。也就是這個(gè)原因，國(guó)家就搞一個(gè)政策“18億畝耕地紅線”。閑置和浪費(fèi)的土地?zé)o法計(jì)算，更不用說(shuō)你讓農(nóng)民進(jìn)城之后釋放出的宅基地，會(huì)導(dǎo)致增加更多的耕地。所以說(shuō)耕地只會(huì)增加而不會(huì)減少。不是高地價(jià)導(dǎo)致了高房?jī)r(jià)，高地價(jià)不能產(chǎn)出高房?jī)r(jià)。反而是高房?jī)r(jià)導(dǎo)致了高地價(jià)，因?yàn)樵诮K端的房子市場(chǎng)上掙錢(qián)，開(kāi)發(fā)商就去搶地，所以就把地價(jià)拉上去了。我經(jīng)常講的一個(gè)例子就是杭州，我說(shuō)在杭州的西湖邊上的房子很美，很貴，白給你一塊地，你蓋了房子會(huì)不會(huì)很便宜地賣給大家?我這個(gè)例子說(shuō)明了什么?說(shuō)明這個(gè)房?jī)r(jià)和地價(jià)有關(guān)系嗎?所以說(shuō)高地價(jià)是不能推動(dòng)高房?jī)r(jià)的，高地價(jià)卻是高房?jī)r(jià)導(dǎo)致的。

但是地王反映了土地的低供給和商品房的高需求。接下來(lái)要探求高房?jī)r(jià)的需求因素，第一個(gè)問(wèn)題是貨幣超發(fā)。價(jià)格的問(wèn)題，永遠(yuǎn)都是貨幣問(wèn)題。房?jī)r(jià)高了，唯一的原因就是多發(fā)貨幣了。

當(dāng)然，我也很客觀。中國(guó)的貨幣有兩個(gè)來(lái)源，內(nèi)生和外生的來(lái)源。內(nèi)生的來(lái)源完全是自己多發(fā)的貨幣，還有一個(gè)是熱錢(qián)流進(jìn)來(lái)的。房?jī)r(jià)漲，人民幣升值，所以熱錢(qián)進(jìn)來(lái)了，有兩個(gè)渠道導(dǎo)致了人民幣的超發(fā)。不管是哪個(gè)渠道來(lái)的，房?jī)r(jià)高一定是貨幣超發(fā)了。

高房?jī)r(jià)的第一個(gè)原因是貨幣超發(fā)，第二個(gè)原因是缺乏收入載體。中國(guó)30年的高增長(zhǎng)產(chǎn)生了很多的收入，這些收入要有一個(gè)抽屜來(lái)裝，要有一個(gè)載體來(lái)承載。你超發(fā)了這么多的貨幣，105萬(wàn)億的M 2也要有載體來(lái)承載。但是裝錢(qián)的抽屜在哪里?承載貨幣的載體在哪里?由于體制的問(wèn)題，股市又不爭(zhēng)氣，土地又是公有，裝錢(qián)的抽屜在哪里呢?房地產(chǎn)就成了裝貨幣的有限載體之一，你說(shuō)能不裝得滿滿的嗎?

高稅率房產(chǎn)稅會(huì)降房?jī)r(jià)

為什么限購(gòu)令不能降房?jī)r(jià)?限購(gòu)令雖然嚴(yán)厲，但是在貨幣和信貸總量不減少的條件下，只是凍結(jié)了需求，沒(méi)有減少需求。既不減少需求，也不增加供給，怎么能夠降低房?jī)r(jià)?交易稅和種種對(duì)交易的限制也不能降低房?jī)r(jià)，交易環(huán)節(jié)的稅收最終由買房者和賣房者來(lái)分擔(dān)，各自分擔(dān)多少要由需求的價(jià)格彈性來(lái)決定。減少交易不但不能降低房?jī)r(jià)，理論上講交易環(huán)節(jié)的稅會(huì)推高房?jī)r(jià)。需求不減少，供給反而減少了，你說(shuō)房?jī)r(jià)漲不漲?中國(guó)房子[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評(píng)]的屬性已經(jīng)變了，再也不是商品的屬性，而是資本的屬性。大規(guī)模建設(shè)公租房，在中國(guó)會(huì)提高商品房的價(jià)格，而不會(huì)降低商品房的價(jià)格。

我并不是要反對(duì)公租房的建設(shè)，但不能說(shuō)它可以降低房?jī)r(jià)，只是維持社會(huì)的穩(wěn)定。房產(chǎn)稅是持有稅，如果這個(gè)房子已經(jīng)高度資本化了，很多人買這個(gè)房子是為了增值用的，這個(gè)房屋的持有稅能不能降房?jī)r(jià)?如果這個(gè)房子收持有稅只是象征性的，低于房子增值的收益就仍然不能降房?jī)r(jià)。如果房產(chǎn)稅的幅度高，肯定會(huì)降房?jī)r(jià)。國(guó)外的房子是商品屬性，中國(guó)房子是投資屬性。

一個(gè)有趣的現(xiàn)象，為什么多數(shù)城市選擇限購(gòu)令而不選擇房產(chǎn)稅?我講兩個(gè)原因，一個(gè)原因是自己的刀削不了自己的把。第二個(gè)原因是他們怕房?jī)r(jià)跌，因?yàn)榉績(jī)r(jià)一跌財(cái)政就出問(wèn)題。你用什么辦法讓房?jī)r(jià)不跌?就是限購(gòu)令可以不讓房?jī)r(jià)跌，既不漲也不跌，最好的辦法就是限購(gòu)令，因?yàn)閮鼋Y(jié)了需求，也凍結(jié)供給。一般來(lái)說(shuō)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)好房?jī)r(jià)會(huì)漲，經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不好房?jī)r(jià)就要跌。這種規(guī)律在中國(guó)也不一定，你千萬(wàn)不要把國(guó)外的規(guī)律拿到中國(guó)來(lái)。

投資房子好時(shí)機(jī)已過(guò)去

對(duì)樓市前景的基本判斷有五個(gè)變量要高度關(guān)注，最重要的是貨幣發(fā)行。前期的四萬(wàn)億下去之后，會(huì)不會(huì)產(chǎn)生壞賬?政府是不能允許金融危機(jī)爆發(fā)的，任何一個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)壞賬，前面都要產(chǎn)生巨大的債務(wù)存量。

土地的作用不僅是增加供給的問(wèn)題，那不重要，重要的是這些錢(qián)有沒(méi)有去處?土地不私有，錢(qián)沒(méi)有地方去。假如我四川老家賣地，深圳的房子降不降?這樣四川老鄉(xiāng)就不在深圳買房子了，都跑到四川買地了。今年的1號(hào)文件第一次把土地確權(quán)的話說(shuō)出來(lái)了，我寫(xiě)了文章，投了“贊成票”。土地確權(quán)再進(jìn)一步是土地流轉(zhuǎn)，然后是土地私有。

還有一個(gè)問(wèn)題就是房產(chǎn)稅，實(shí)質(zhì)性的房產(chǎn)稅一兩年內(nèi)很難出來(lái)。經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不好就不敢征，政策制定者的房產(chǎn)也沒(méi)有賣完怎么能征呢?但是有一點(diǎn)，就是遲早要征，地總有賣完的時(shí)候。另外一個(gè)問(wèn)題是經(jīng)濟(jì)前景，總體上是不太樂(lè)觀的，但是我也不是那么悲觀。因?yàn)檎?.5%，所以在這個(gè)過(guò)程中就會(huì)刺激，后半年可能是微刺激的狀態(tài)。今天如果我們?nèi)藟蜃〉脑?，未?lái)的10年房就多得不得了，因?yàn)槲覀兊娜丝诮Y(jié)構(gòu)決定了。像我這個(gè)年齡，搞不好我手上有幾套，假如我的孩子找個(gè)對(duì)象，他們家也有幾套，還有爺爺奶奶都有房子，你說(shuō)要這些房子干嗎?將來(lái)拆房子可能是最好的行業(yè)。

從國(guó)家層面來(lái)講，房?jī)r(jià)漲不是，降也不是。但是地域是有差異的，依賴土地財(cái)政的地方是怕降的。沒(méi)有土地可賣的，可能更急著征房產(chǎn)稅，所以房?jī)r(jià)可能會(huì)降。我認(rèn)為房?jī)r(jià)已經(jīng)是高位了。前幾年我說(shuō)過(guò)不買不賣，但是我打算今年出手一套。房子流動(dòng)性太差了，20%、10%的漲幅都沒(méi)有意義。我已經(jīng)掛出去了，但是沒(méi)有人買。價(jià)格看起來(lái)很高，但是量好像不大。我覺(jué)得房?jī)r(jià)可能會(huì)反彈一下，經(jīng)濟(jì)形勢(shì)一不好，政府的限購(gòu)等措施就會(huì)放松，信貸也會(huì)放寬，以各方面的因素來(lái)推動(dòng)。以這樣的方式來(lái)救經(jīng)濟(jì)的話，是不可行的?，F(xiàn)在可能已經(jīng)不是投資房子的好時(shí)機(jī)了。

推薦閱讀：在河北省經(jīng)濟(jì)信息中心發(fā)布的最新一期監(jiān)測(cè)月報(bào)顯示，1-6月，河北以3.1%的CPI漲幅繼續(xù)領(lǐng)跑主要沿海省份，比排名第二位的遼寧高0.2個(gè)百分點(diǎn)，這已是半年來(lái)河北連續(xù)第三次“領(lǐng)跑”。權(quán)威人士分析指出，河北CPI漲幅居高不下，主要原因是食品價(jià)格上漲的帶動(dòng)。

縱觀今年我省已發(fā)布的5期監(jiān)測(cè)月報(bào)，不論是累計(jì)CPI漲幅還是當(dāng)月CPI漲幅，河北與遼寧均屢屢成為入統(tǒng)9沿海省份的前兩位。而且，河北省已經(jīng)是連續(xù)第3個(gè)月成為這9個(gè)省份中CPI累計(jì)漲幅最高的省份：1-4月為3.1%，與遼寧并排第一;1-5月為3%，再次與遼寧并排第一;1-6月為3.1%，比遼寧高出0.2個(gè)百分點(diǎn)。

此次入統(tǒng)9沿海省份的排名情況為：河北(3.1%)、遼寧(2.9%)、天津(2.6%)、上海(2.3%)、山東(2.1%)、廣東(2.1%)、江蘇(2%)、福建(2%)、浙江1.9%，較前5個(gè)月位次未變化。

而6月當(dāng)月，河北也“當(dāng)仁不讓”地以3.4%的漲幅位居第一，僅落后物價(jià)高地北京0.1個(gè)百分點(diǎn)，遙遙領(lǐng)先于其他8個(gè)入統(tǒng)沿海省份。在其他8省份中，排名最高的天津也未“破三”，僅為2.9%。