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破局！上海傳來大消息，樓面價跌破6千！

7月4日，上海市宣布的兩塊“只租不售”土地，今天正式成交！

 

昨天下午2點，從上海傳來一個振奮人心的大消息。

在萬眾矚目的期待下，上海早前掛出的兩塊“只租不售”的土地，今天終于成交了。

不僅成交了，而且這次成交還遠(yuǎn)超大家想象，愣是讓有些人興奮不已。

 

如圖，這個讓大家興奮不已的原因，就出來“上海規(guī)劃和國土資源管理局”成交的兩塊土地上。

浦東新區(qū)張江南區(qū)A3-06地塊——必須只準(zhǔn)租，不準(zhǔn)賣；由上海張江有限公司競得，成交樓面單價為5569元/平方米；

嘉定區(qū)嘉定新城E17-1地塊——必須只準(zhǔn)租，不準(zhǔn)賣；由上海嘉定新城發(fā)展有限公司競得，成交樓面單價為5950元/平方米；

樓面價不到6000塊是什么概念呢？

按照去年全國兩會上，全國工商聯(lián)的一項調(diào)查報告顯示，在房地產(chǎn)項目開發(fā)中，土地成本占房屋成本的比例高達(dá)58.2%來算。

6000元的樓面價≈10300元的房價成本=5.8%的租金回報率（嘉定地鐵口80平最少4000元來算）

 

而同樣就在去年這個時候，僅僅相差幾百米，位置更差的樓面成交價還是3.03萬。

也就是說，為了發(fā)展租賃市場，上海市政府簡直就是白送，一年時間過去了，上海土地不漲反降，還足足便宜了80%。

繼上海第一個喊出：要拿地，只準(zhǔn)租，不準(zhǔn)賣；甚至是十三五土地供應(yīng)計劃中60%為租賃住房之后。

今天，上海再次用實際行動告訴我們，未來的租賃市場并非大家恐懼的高房租，也并非薄利無法發(fā)展，一個大租賃時代將浩浩蕩蕩的到來。

租金回報率多少？

目前，在嘉定地塊周邊，出租一套90平米的大概需要4100。

 

這么計算，開發(fā)商通過房租收回成本只需要：21年！年化率收益率大概是4.5%左右。這個收益率已經(jīng)可以讓開發(fā)商活得很滋潤了。

所以，之前市場對開發(fā)商只通過租金收入難以盈利的擔(dān)憂，如今看來大概是多慮了。

 

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賣不出去，炒房客末日真到了！

今天主要跟各位網(wǎng)友談?wù)劮績r問題。最近從很多朋友獲得的信息，對房價都非常悲觀。有位北京朋友，在馬場那邊，有套豪華大面積公寓，去年還掛4000萬，今年就下降到3000萬，但還是沒人買。在1800萬的時候本來有人想買，但是朋友沒有賣，覺得還會上漲，后來確實漲價了，但結(jié)果是有價無市，市場價掛著4000萬，但實際上降到3000萬也沒人買。

懂點市場操作的人都知道，緩慢上漲可以持續(xù)時間長一點，直接拉升則意味著巨大的回落。任何市場上的突然的瘋狂行為，都意味著接下來的慢慢長熊。2016年房價的這一波突然拉升，同樣意味著轉(zhuǎn)折點的到來和一個時代的結(jié)束。接下來，不是回落，也會長期的盤整。盤整如果對應(yīng)經(jīng)濟(jì)的增長，對應(yīng)通貨膨脹，對應(yīng)居民收入的提升，則意味著房價的下降。

從整個國家層面來看，房地產(chǎn)的十年黃金期也應(yīng)該結(jié)束了。

目前中國人均占有房產(chǎn)面積達(dá)到40平米，房屋自有率達(dá)到80-90%，這些數(shù)據(jù)其實比任何西方發(fā)達(dá)國家都高。所以，繼續(xù)以房地產(chǎn)開發(fā)作為整個經(jīng)濟(jì)的主要拉動力量，已經(jīng)難以為繼。也許在某些地區(qū)存在結(jié)構(gòu)上的優(yōu)化，但已經(jīng)不適合繼續(xù)以全社會大規(guī)模資金投入到房地產(chǎn)開發(fā)，也不能長期促進(jìn)國家整體經(jīng)濟(jì)快速增長。

這幾年的房價虛高，當(dāng)然跟債務(wù)杠桿轉(zhuǎn)移密切相關(guān)，跟銀行大規(guī)模放貸和開發(fā)商提高負(fù)債水平，居民提高負(fù)債水平相關(guān)。用資金和錢堆起來，當(dāng)然會形成泡沫，資金鏈一收緊，你沒看到，曾經(jīng)的首富，都黯然失色成為首負(fù)么？

當(dāng)然，這并不是說房產(chǎn)就不值得投資。如果你很有錢，作為資產(chǎn)配置的一部分，還是可以適當(dāng)介入的，但不要指望一夜之間就翻幾倍。跟隨經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的溫和上漲，以此獲取適當(dāng)?shù)耐顿Y回報以及價值升值，還是可以的。但這并不適合那些借錢炒房的人，因為房價上漲的幅度，大概率跑不過你的資金成本。

 

3
政府鐵了心要做的事情，沒有做不成的

早在上海降價賣地之前，市場上有很多不同的聲音，很多人認(rèn)為中國的租賃市場不可能成功。

投資回報率不足2%；

投出去的錢可能70年都回不了本；

世界上怎么會有企業(yè)做這種傻事？

更比如國內(nèi)響應(yīng)政府號召，大力發(fā)展租賃住房的萬科副總裁譚華杰就抱怨過：“假如萬科通過住宅用地拿地蓋房子出租，租金回報率只有3%，收入扣除稅收20%，最終的租金收益率大概只有2.4%。”

2.4%，這不要說比萬科借錢的成本低了一大截，甚至比銀行理財還低。

如果賺的錢本身還沒有去借錢的收益率高，這個行業(yè)不可能爆發(fā)性增長。

如今，隨著上海降價賣地，一切都真相大白了。

還沒有算上減稅，投資回報率就可以高達(dá)5.8%，再加上政府的減稅，可以預(yù)見，租賃市場即將迎來飛速發(fā)展。

而很多讀者之間擔(dān)心的高租金，也隨著這次的這次土地交易有了結(jié)果。

在經(jīng)濟(jì)持續(xù)萎靡，民怨沸騰的當(dāng)下，再去漲房價，漲租金，本身就非常的不合常理。

從上海宣布：要拿地，只準(zhǔn)租，不準(zhǔn)賣；

到廣州宣布：租購?fù)瑱?quán)！只要有戶口，承租人子女和學(xué)區(qū)房子女通通就近入學(xué)；

再到九部委聯(lián)合宣布：廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、沈陽、合肥、鄭州、佛山、肇慶率先試點，加速進(jìn)入租賃時代；

再到這次上海的降價賣地；

租賃時代的雛形已定，讓我們張開雙臂，歡迎這個前所未有的租賃新時代吧！