本文主要內(nèi)容：
住建部將明確立法“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”！
全國(guó)展開(kāi)租購(gòu)?fù)瑱?quán)！未來(lái)將會(huì)怎樣？
這些人才是租購(gòu)?fù)瑱?quán)的受益者
說(shuō)到底！這房還該不該買(mǎi)？租購(gòu)真的就平權(quán)了？

 

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住建部將明確立法“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”！

今天，新華社在其網(wǎng)站上發(fā)表了題為“購(gòu)租并舉”實(shí)現(xiàn)百姓安居夢(mèng)的文章，就給出了我們一個(gè)全國(guó)性租賃立法的大消息！

 

在新華社的文章中，最重要的一條信息是：住建部將通過(guò)立法明確租購(gòu)?fù)瑱?quán)！

具體而言新華社在文章是這么說(shuō)的：

住建部有關(guān)負(fù)責(zé)人說(shuō)，將通過(guò)立法，明確租賃當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)，保障當(dāng)事人的合法權(quán)益，建立穩(wěn)定租期和租金等方面的制度，逐步使租房居民在基本公共服務(wù)方面與買(mǎi)方居民享有同等待遇。

先前許多媒體猜測(cè)，廣州實(shí)行租購(gòu)?fù)瑱?quán)后，會(huì)有許多城市陸續(xù)跟進(jìn)。現(xiàn)在看來(lái)，無(wú)論其他城市跟不跟隨，一旦住建部立法明確租購(gòu)?fù)瑱?quán)，全國(guó)所有城市都將產(chǎn)生租購(gòu)?fù)瑱?quán)的效果。

租賃時(shí)代的雛形似乎已定。分析人士指出，未來(lái)政府持有的保障房、國(guó)企持有的租賃住房的總套數(shù)，將達(dá)到甚至超過(guò)新增住房套數(shù)的一半。這意味著，在人口大規(guī)模流入、住房矛盾比較集中的大城市，住房將在很大程度回歸“公有制”。

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全國(guó)展開(kāi)租購(gòu)?fù)瑱?quán)！未來(lái)將會(huì)怎樣？

若全國(guó)都展開(kāi)租購(gòu)?fù)瑱?quán)，將產(chǎn)生什么深遠(yuǎn)意義？

租賃時(shí)代構(gòu)筑更加平等的社會(huì)

房子身上的附著大量超額權(quán)益及社會(huì)意義，比如相親、結(jié)婚沒(méi)有房產(chǎn)會(huì)如何如何，年輕人去租房被擁有房產(chǎn)的人們歧視性的對(duì)待等等。

而如果我們從立法層面將租房人的權(quán)益確立起來(lái)，和買(mǎi)房一樣，這不僅對(duì)未來(lái)的年輕人是一種鼓勵(lì)，也能極大促進(jìn)社會(huì)公平。

房?jī)r(jià)預(yù)期實(shí)質(zhì)性扭轉(zhuǎn)

暴財(cái)經(jīng)分析：

真正讓房?jī)r(jià)上漲的其實(shí)是人們的預(yù)期，或者說(shuō)是人們的觀念。曾有一房地產(chǎn)領(lǐng)域的教授做過(guò)實(shí)證調(diào)研，結(jié)果顯示，人們預(yù)期房?jī)r(jià)上漲1%，房?jī)r(jià)就會(huì)上漲0.84%。

真正想要房?jī)r(jià)降下來(lái)，或者不讓其上漲過(guò)快，就必須長(zhǎng)期性地扭轉(zhuǎn)人們對(duì)待房子的態(tài)度。從住房本身來(lái)說(shuō)，讓租賃房和購(gòu)房同臺(tái)競(jìng)爭(zhēng)，確立租賃房的地位，會(huì)長(zhǎng)期改變?nèi)藗儗?duì)于房?jī)r(jià)的上漲預(yù)期。

租購(gòu)?fù)瑱?quán)是大勢(shì)所趨
　
根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的最新統(tǒng)計(jì)，全國(guó)居民人均住房建筑面積已達(dá)40.8平方米。這一指標(biāo)已接近甚至超過(guò)日本等發(fā)達(dá)國(guó)家的水平。這個(gè)數(shù)字也說(shuō)明，投機(jī)、投資為目的的買(mǎi)房者正日益增多。

過(guò)剩的房子如何充分利用？顯然讓他們進(jìn)入到租賃市場(chǎng)是最好的選擇。我國(guó)規(guī)?；》孔赓U企業(yè)市場(chǎng)份額只占2%左右，相較于發(fā)達(dá)國(guó)家市場(chǎng)20%—30%的比例，差距非常大。

從法律層面確立租賃地位

租賃時(shí)代下，要想真正扭轉(zhuǎn)人們?cè)诳创夥亢唾I(mǎi)房之間的偏見(jiàn)，必須得讓人們看到，租房也能過(guò)上和買(mǎi)房一樣的日子。要做到這點(diǎn)，就必須從權(quán)益、平等性、居住實(shí)用性等方面作出保障。

而這種保障的最佳方式是什么？顯然是通過(guò)立法的形式廣而告之，且有國(guó)家意志為背書(shū)，具有強(qiáng)制性，普遍性。

還有一點(diǎn)，長(zhǎng)期以來(lái)，我國(guó)租房市場(chǎng)不規(guī)范，存在大量“黑中介”、二房東、“霸王條款”、隨意漲價(jià)、房租欺詐、不退還押金等現(xiàn)象。租購(gòu)?fù)瑱?quán)立法或有望通過(guò)法治手段遏制各種租房亂象，而這對(duì)廣大租房一族來(lái)說(shuō)都是莫大的福音。

 

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這些人才是租購(gòu)?fù)瑱?quán)的受益者

如今，租購(gòu)?fù)瑱?quán)或?qū)⑸仙秊榱⒎▽用妫罄m(xù)或有更多城市加入租賃市場(chǎng)中來(lái)。那么，“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”到底會(huì)讓哪些人受益？

高素質(zhì)人才

在北上深一線(xiàn)城市，有多少懷揣夢(mèng)想的北漂、滬飄，因?yàn)闊o(wú)法給孩子一個(gè)好的教育資源而愁腸百結(jié)吃睡不寧，最后只能逃離！一旦租房和買(mǎi)房具有同等的受教育權(quán)利，這對(duì)高素質(zhì)人才的吸納將會(huì)產(chǎn)生多么大的影響！

租賃行業(yè)及其從業(yè)人員

租賃市場(chǎng)規(guī)模預(yù)測(cè)：

 

據(jù)某研究院數(shù)據(jù)，未來(lái) 5-10 年，中國(guó)租賃市場(chǎng)將進(jìn)入快速發(fā)展階段， 2020 年的市場(chǎng)體量約為 1.6 萬(wàn)億元， 2025 年將達(dá)到 2.9 萬(wàn)億元， 2030 年有望超過(guò) 4 萬(wàn)億元。

長(zhǎng)期來(lái)看，“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”如果能得到有效實(shí)施，對(duì)于租賃市場(chǎng)的發(fā)展具有非常強(qiáng)的支撐作用，對(duì)于提升和穩(wěn)定租金回報(bào)率意義重大。房屋中介們是不是要升值加薪走上人生巔峰了？

包租婆/公

租金是不是又要漲了？有專(zhuān)家指出：房租收入比在 25%-30% 處于可以承受的范圍之內(nèi)。按照 2016 年全國(guó)應(yīng)屆畢業(yè)生的平均薪酬來(lái)算，房租收入比遠(yuǎn)超過(guò)了這一范圍：北京約為 44.8% ，上海約為 41.8% ，深圳約為 41.7% ，也就是說(shuō)，應(yīng)屆畢業(yè)生將近一半的工資收入都要用來(lái)支付房租！

一線(xiàn)城市的租房成本本就不低，而且這一數(shù)字還在逐年攀升。如果是，那包租婆/公們就準(zhǔn)備好數(shù)錢(qián)吧，數(shù)累了就去睡覺(jué)，睡著了還能笑出聲。

商業(yè)物業(yè)運(yùn)營(yíng)商

據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示， 2016 年末，商品房待售面積 69539 萬(wàn)平方米，其中住宅待售面積 40257 萬(wàn)平方米，同比減少 11% ，辦公樓待售面積 3631 萬(wàn)平方米，同比增加 10.8% ，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房待售面積 15838 萬(wàn)平方米，同比增加 8% ，商業(yè)地產(chǎn)庫(kù)存問(wèn)題正逐漸凸顯。

新政規(guī)定，商業(yè)用房也可以改造成租賃房，這樣既可以盤(pán)活商業(yè)用房存量，又可以給租賃市場(chǎng)提供更多的房源。這會(huì)緩解當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)中廣泛存在的創(chuàng)新焦慮癥嗎？

創(chuàng)新型房企

隨著地價(jià)越來(lái)越高，傳統(tǒng)地產(chǎn)業(yè)務(wù)利潤(rùn)天花板日顯，房企們躺著掙錢(qián)的日子已經(jīng)一去不復(fù)返了。謀求新的贏利點(diǎn)和創(chuàng)新業(yè)務(wù)已經(jīng)成為房企的一致訴求。

此次新政或許可以為處于焦慮中的房企帶來(lái)一些清新的涼意。不管是已經(jīng)在做的租購(gòu)并舉，還是收并購(gòu)或參股長(zhǎng)租公寓企業(yè)，創(chuàng)新思維的房企都可以從中尋求新的發(fā)展空間。

還有一點(diǎn)，長(zhǎng)期以來(lái)，我國(guó)租房市場(chǎng)不規(guī)范，存在大量“黑中介”、二房東、“霸王條款”、隨意漲價(jià)、房租欺詐、不退還押金等現(xiàn)象。租購(gòu)?fù)瑱?quán)立法或有望通過(guò)法治手段遏制各種租房亂象，而這對(duì)廣大租房一族來(lái)說(shuō)都是莫大的福音。

 

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說(shuō)到底，這房還該不該買(mǎi)？

那么問(wèn)題就來(lái)了，現(xiàn)在租房有什么地方不一樣？

其實(shí)很簡(jiǎn)單，就是接受教育的權(quán)利+落戶(hù)的權(quán)利。

落戶(hù)不談，很簡(jiǎn)單，對(duì)于全國(guó)來(lái)說(shuō)，有戶(hù)籍無(wú)房產(chǎn)的比例不高，（只有部分年輕畢業(yè)生）

那么下面就是教育問(wèn)題了。

從教育資源角度看，目前最大的問(wèn)題是不均衡，租購(gòu)?fù)瑱?quán)在過(guò)去大部分城市也是實(shí)施的入學(xué)順位與準(zhǔn)許制度。從實(shí)際執(zhí)行情況看，無(wú)產(chǎn)權(quán)的基本都不可能享受優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)，這主要原因是教育資源不均衡導(dǎo)致的，通過(guò)租賃提權(quán)只能導(dǎo)致供需更緊張。

房?jī)r(jià)持續(xù)暴漲，租售比懸殊。相比買(mǎi)賣(mài)交易，租賃交易不涉及產(chǎn)權(quán)登記，所以備案不徹底，這也使得政府難以深入了解房屋租賃市場(chǎng)和科學(xué)地分析市場(chǎng)，作出正確的決策，影響房屋租賃市場(chǎng)乃至房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)、健康發(fā)展。

當(dāng)下一二線(xiàn)城市，租售比超過(guò)500：1，年出租回報(bào)率，住宅在1-2%，也就是一套房出租的話(huà)，要100年才能回本。

舉例來(lái)說(shuō)，北京售價(jià)1000萬(wàn)的高端住宅，出租價(jià)格基本在月2萬(wàn)以?xún)?nèi)，剔除其中的物業(yè)取暖等收費(fèi)，年收益在15萬(wàn)左右，出租回本需要66年。

舉例來(lái)說(shuō)去年，海淀出讓的一宗住宅地塊，樓面價(jià)5萬(wàn)+建設(shè)成本未來(lái)銷(xiāo)售8萬(wàn)輕松，50平米如果企業(yè)改出租，月租最多5000。你說(shuō)開(kāi)發(fā)商會(huì)被什么政策刺激才會(huì)改售為租？

這樣帶來(lái)的結(jié)果就是，房主出租收益低，任性毀約無(wú)所謂。而房?jī)r(jià)的持續(xù)快速上漲，導(dǎo)致租戶(hù)只要有錢(qián)就去做首付。

所以，只要房?jī)r(jià)漲，租賃市場(chǎng)健康就不存在可能性。

當(dāng)然未來(lái)如果能看到，教育資源均衡了，房?jī)r(jià)不漲了，信貸價(jià)格下行了，租購(gòu)不用同權(quán)，租賃市場(chǎng)也會(huì)成為主要的居住形態(tài)。