9月18日，記者從佛山中院獲悉，該院于近日已對外發(fā)布《2016年度房地產(chǎn)審判工作白皮書》，該白皮書梳理和總結(jié)。去年佛山中院房地產(chǎn)審判工作基本情況，向社會(huì)公眾公開房地產(chǎn)審判狀況。白皮書顯示，佛山中院去年受理各類房地產(chǎn)案件1786件，較前年上升24.03%。其中，買賣合同糾紛案件688件，租賃合同糾紛案件485件，以上兩類案件占全部案件受理數(shù)的68%。

 

    總體：70%房產(chǎn)案件發(fā)生于流通領(lǐng)域

    根據(jù)該白皮書介紹，佛山中院2016年受理各類房地產(chǎn)案件1786件，較前年上升24.03%。其中，買賣合同糾紛案件688件，租賃合同糾紛案件485件，以上兩類案件占全部案件受理數(shù)的68%。

    “這說明，房地產(chǎn)糾紛主要發(fā)生于流通領(lǐng)域，這既與當(dāng)前房地產(chǎn)交易活躍有關(guān)，也與房地產(chǎn)市場參與主體的契約意識(shí)和風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)不足存在關(guān)系。”佛山中院民三庭庭長劉建紅說，房地產(chǎn)案件分布呈現(xiàn)明顯的地區(qū)差異。“佛山中院受理的五區(qū)房地產(chǎn)糾紛案件數(shù)量呈現(xiàn)出與該地區(qū)社會(huì)經(jīng)濟(jì)總量、經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度、市場交易活躍程度的正相關(guān)關(guān)系。南海、順德、禪城等發(fā)達(dá)地區(qū)的案件數(shù)量明顯高于三水、高明兩區(qū)。”

    而房地產(chǎn)案件涉及房屋開發(fā)建設(shè)、銷售、中介服務(wù)、物業(yè)服務(wù)等各個(gè)環(huán)節(jié)，案件情況復(fù)雜多變。據(jù)了解，過去一年，佛山中院認(rèn)真分析研判佛山社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢，針對佛山社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中出現(xiàn)的新情況、新問題和新矛盾，時(shí)刻關(guān)注佛山經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展方向和房地產(chǎn)領(lǐng)域的形勢變化，找準(zhǔn)房地產(chǎn)審判在經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展大局中的定位。在案件審理過程中，堅(jiān)持公平公正、服務(wù)民生的司法宗旨，及時(shí)審結(jié)類房地產(chǎn)糾紛案件，引導(dǎo)建立健康有序的房地產(chǎn)市場秩序。數(shù)據(jù)顯示，佛山中院去年共審結(jié)各類房地產(chǎn)糾紛案件1637件，結(jié)收比為101.39%。

 

    一手房：新房買賣糾紛主要以逾期交房、房屋質(zhì)量糾紛等為主

    白皮書指出，一手房買賣合同糾紛主要圍繞房屋交付進(jìn)行，以逾期交房、逾期辦證、房屋質(zhì)量糾紛為主。

    家住佛山南海桂城的肖女士就遇到這樣的問題。2013年3月，肖女士購買了位于佛山市南海區(qū)獅山鎮(zhèn)某樓盤的一套商品房，并按照合同約定支付了房款。同年11月，開發(fā)商通知肖女士收樓時(shí)，肖女士卻拒絕收樓。

    “房屋質(zhì)量存在問題。”為此，肖女士多次與開發(fā)商提出異議。雙方協(xié)商無果后，肖女士將開發(fā)商告上法庭，要求判令開發(fā)商將涉訟房屋提交專業(yè)鑒定機(jī)構(gòu)鑒定，并根據(jù)鑒定結(jié)果提交整改方案，然后交由開發(fā)商修補(bǔ)房屋，待符合交樓標(biāo)準(zhǔn)后盡快交付肖女士使用，同時(shí)請求判令開發(fā)商從約定交付之日起按照已付房款的日萬分之三支付違約金。

    訴訟期間，法院根據(jù)肖女士的申請將房屋交由專業(yè)鑒定機(jī)構(gòu)鑒定。鑒定報(bào)告認(rèn)為涉訟房屋質(zhì)量存在瑕疵。開發(fā)商收到鑒定報(bào)告后，自行對房屋進(jìn)行了維修。

    法院認(rèn)為，涉訟房屋的質(zhì)量問題未涉及房屋基礎(chǔ)、主體結(jié)構(gòu)或直接影響居住安全，故對于肖女士關(guān)于開發(fā)商逾期交付房屋的主張，法院不予支持。雖涉訟房屋符合約定的交付條件，但因房屋確實(shí)存在質(zhì)量問題，開發(fā)商仍需承擔(dān)相應(yīng)的修復(fù)責(zé)任。因此，判令開發(fā)商依修復(fù)方案對房屋進(jìn)行維修處理，同時(shí)從約定交付房屋期限次日起至義務(wù)實(shí)際履行之日止按每月3000元標(biāo)準(zhǔn)支付違約金給肖女士。

    “像這類因房屋存在質(zhì)量問題而導(dǎo)致的開發(fā)商逾期交房問題的案件大概占到佛山中院受理的一手房交易糾紛的八成以上。”劉建紅表示，除了房屋質(zhì)量問題，逾期辦證、面積差異、預(yù)告抵押權(quán)問題也是一手房買賣過程中容易發(fā)生糾紛。

 

    二手房：因房價(jià)上漲賣方悔約案件增多

    而在二手房買賣領(lǐng)域中，隨著2016年底伊始二手房價(jià)格一路飆升，其交易市場熱度高企，一些出賣人為了追逐更高的利益而不惜反悔毀約，寧愿承擔(dān)違約責(zé)任也不愿意依約繼續(xù)出售房屋，導(dǎo)致二手房房屋買賣合同糾紛案件數(shù)大幅增長。

    白皮書指出，這類糾紛的主要難點(diǎn)在于對買賣雙方哪一方違約之事實(shí)的判斷問題。具體而言，一是買賣雙方當(dāng)事人簽訂的合同質(zhì)量不高，對履行時(shí)間、先后順序及違約責(zé)任約定不夠明確；二是有時(shí)雙方都存在過錯(cuò)或都有一定的違約行為，此時(shí)是判決履行合同還是解除合同，難以直接裁判。

    該院就審理這類糾紛案件的裁判思路是，誠實(shí)信用原則是我國民法、合同法的一項(xiàng)基本原則，誠信履約是合同的應(yīng)有之義，裁判結(jié)果一定要尊重契約精神，維護(hù)合同的有效性，從而保障交易安全，最大限度的保護(hù)守約方的合法利益。

    另外，白皮書還收集、歸納了諸如在限購政策下“代簽名”所訂立的合同如何處理等難點(diǎn)、熱點(diǎn)問題。部分共有人擅自處分共有房屋的問題在司法審判實(shí)踐中也時(shí)有發(fā)生。

    按照法律規(guī)定，處分共有房屋應(yīng)當(dāng)經(jīng)三分之二以上份額的共有人或全體共有人同意，否則處分行為應(yīng)屬無效。

    “此類型案件涉及到善意第三人利益保護(hù)問題，要結(jié)合處分行為的不同情形綜合判斷，不能一概而論。”在實(shí)踐中最常見的一種情形是，購房人信賴不動(dòng)產(chǎn)登記，與登記的房屋權(quán)屬人簽訂了買賣合同，后出賣人因市場變化，房價(jià)上漲而悔約，并以該房屋系有其他共有人且未取得其他共有人的同意或追認(rèn)主張合同無效。

    “此類情形，出賣方的違約行為具有明顯的惡意。”白皮書指出，依據(jù)不動(dòng)產(chǎn)登記的公示公信原則，應(yīng)認(rèn)定涉案房地產(chǎn)買賣合同有效，違約方應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

    除此之外，白皮書透露，去年佛山中院還審結(jié)了租賃合同糾紛案件432件、建設(shè)工程合同糾紛205件以及其他類型的房地產(chǎn)糾紛案件。

 

    原因：契約精神缺失，市場銷售行為不規(guī)范

    “從去年審理的情況來，當(dāng)前房地產(chǎn)市場集中存在以下幾個(gè)方面的問題：契約精神較為缺失；開發(fā)商的市場銷售行為仍不規(guī)范；二手房交易市場不規(guī)范，特別是對中介市場的監(jiān)管仍有漏洞；建設(shè)工程、物業(yè)服務(wù)等領(lǐng)域缺乏明確和統(tǒng)一的操作規(guī)范。”佛山中院副院長黃學(xué)軍表示，下一步法院將密切關(guān)注政策發(fā)展動(dòng)態(tài)，充分發(fā)揮房地產(chǎn)審判工作的正確導(dǎo)向作用。