同策咨詢研究總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，目前的熱點(diǎn)城市市場(chǎng)大多是置換性要求，但目前置換動(dòng)力降低，四季度市場(chǎng)將會(huì)持續(xù)低迷。這為房企在提升交易量方面將帶來(lái)壓力，因此會(huì)主動(dòng)迎合政府限價(jià)要求。二手房交易量方面也將是非常慘淡，目前月均只有1.1-1.2萬(wàn)套成交，而去年最高交易量達(dá)到4.5萬(wàn)套。

    與之觀點(diǎn)類(lèi)似，中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦認(rèn)為，今年“金九”行情遠(yuǎn)低于預(yù)期。

 

    “金九”行情不再

    整體而言，一線城市成交普遍表現(xiàn)出持續(xù)低迷的走勢(shì)。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)顯示，9月首周，一線城市整體成交量平均環(huán)比下調(diào)20%。其中北京環(huán)比下調(diào)28%，同比跌幅達(dá)60%；廣州平均環(huán)比下調(diào)32%，同比跌幅72%；上海市場(chǎng)環(huán)比下調(diào)了22%，同比跌幅為27%。在調(diào)控政策和持續(xù)收緊的金融環(huán)境影響下，“金九樓市”落空。

北京是其中樓市政策發(fā)布最密集的城市，一年內(nèi)發(fā)布了超過(guò)30次調(diào)控措施。據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)，過(guò)去一年，北京新建住宅簽約27667套，二手房住宅簽約167923套，一二手住宅簽約總量同比跌38.9%。今年1-8月，北京市住宅市場(chǎng)新增供應(yīng)12495套，同比下降35%。另?yè)?jù)偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)市場(chǎng)研究院統(tǒng)計(jì)，2017年三季度北京二手房網(wǎng)簽量2.06萬(wàn)套，同比下降73.7%，已降至自2015年以來(lái)最低。

    同樣受調(diào)控影響，1-9月，上海新房成交506.8萬(wàn)平方米，同比減少55.9%，比正常新房流量80-100萬(wàn)平方米/月低了37%。1-8月，二手房成交10.4萬(wàn)套，同比減少64.8%，比正常流量大約低35%。截至9月25日，上海9月新房供應(yīng)21.4萬(wàn)平方米，為有網(wǎng)簽記錄以來(lái)最低的九月。受供應(yīng)影響，上海9月房屋成交量?jī)H37.5萬(wàn)平方米，較往年大幅下滑。二手房方面，盡管看房人數(shù)有恢復(fù)性增加，但市場(chǎng)情緒較為謹(jǐn)慎，成交量在1萬(wàn)多套低位徘徊。

    一線城市中，深圳開(kāi)始出現(xiàn)回溫跡象。深圳中原研究中心數(shù)據(jù)顯示，8月共有18個(gè)新盤(pán)入市，新房住宅的推售量達(dá)到7526套，環(huán)比升209.71%。9月截至24日，深圳市累計(jì)成交2249套，超過(guò)8月整月。不過(guò)這一表現(xiàn)很快扭轉(zhuǎn)，截至9月27日，深圳僅推出6個(gè)新盤(pán)，住宅推貨量為871套，環(huán)比下降88%。根據(jù)深圳市規(guī)土委的備案數(shù)據(jù)，二手房成交量除了第三周（9月11-17日）環(huán)比上升之外，其余三周的成交量都環(huán)比下跌。在價(jià)格方面，一手住宅和二手住宅的成交均價(jià)在9月前四周均出現(xiàn)微幅下跌。

    二三線城市也沒(méi)有表現(xiàn)出“金九”熱潮。據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院跟蹤監(jiān)測(cè)，9月第一周，二線代表城市成交量環(huán)比下滑7.4%，同比大幅下降32.6%。其中溫州降幅最大，寧波次之；濟(jì)南則出現(xiàn)23.6%的漲幅。上半年表現(xiàn)火熱的三線城市也出現(xiàn)降溫，代表城市成交量環(huán)比下降13%，其中東莞降幅最大，達(dá)48.3%。

 

    四季度或持續(xù)低迷

    今年“金九”并未發(fā)力，或許暗示著房地產(chǎn)市場(chǎng)在第四季度的走向。盧文曦指出，一般而言，10月遇到國(guó)慶假期，大多數(shù)人重心不在買(mǎi)房上，預(yù)計(jì)成交也會(huì)受到一定影響。從最近政策風(fēng)聲來(lái)看，上海還會(huì)延續(xù)高壓，因此四季度成交也不太可能出現(xiàn)回暖。相反，考慮到年底信貸額度偏緊，對(duì)交易更是制約，年底交易可能還會(huì)有小幅回落。

    樓市低迷與密集出臺(tái)的調(diào)控政策密切相關(guān)，在市場(chǎng)預(yù)期出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性逆轉(zhuǎn)之前，政策一般不會(huì)出現(xiàn)松動(dòng)跡象。9月，南昌、西安、重慶、南寧、長(zhǎng)沙等省會(huì)城市發(fā)布了新的樓市調(diào)控政策，北京、上海、深圳、南京等地銀行也陸續(xù)提高首套房貸利率水平，收緊信貸。

    對(duì)此，盧文曦認(rèn)為，全國(guó)范圍來(lái)看，越來(lái)越多城市趕在國(guó)慶前出臺(tái)調(diào)控政策，也給接下來(lái)市場(chǎng)帶來(lái)降溫預(yù)期，所以出臺(tái)調(diào)控加碼政策的城市成交10月或出現(xiàn)明顯縮水，四季度交易量可能出現(xiàn)快速下滑。

    據(jù)前述人士分析，下半年是開(kāi)發(fā)商“保量沖業(yè)績(jī)”的時(shí)期，由于市場(chǎng)預(yù)期難以判斷加上信貸收緊，開(kāi)發(fā)商資金回籠壓力增大，樓市可能會(huì)出現(xiàn)“以價(jià)換量”現(xiàn)象。

    以上海為例，張宏偉認(rèn)為，9月上海成交量仍然在低位徘徊，但四季度將會(huì)發(fā)生變化，今年估計(jì)能成交700萬(wàn)平方米左右，將與2011年730萬(wàn)平方米不相上下。因此，房企在提升交易量方面會(huì)有壓力，將主動(dòng)迎合政府限價(jià)要求。

    盧文曦也認(rèn)為，對(duì)房企而言，基于這種預(yù)期，可能有些城市會(huì)加快出貨節(jié)奏，尤其價(jià)格上不會(huì)過(guò)多堅(jiān)持，而是盡可能多完成銷(xiāo)售指標(biāo)。

    對(duì)當(dāng)前市場(chǎng)的預(yù)判也對(duì)土拍市場(chǎng)帶來(lái)影響。9月29日，廈門(mén)推出7幅商 住用地，總建筑面積52萬(wàn)平方米，共有10多家房企參與競(jìng)拍。不過(guò)卻遭遇開(kāi)局遇冷，分析人士稱，其中有些地塊與周邊土地去年的價(jià)格相比降了近萬(wàn)元。這說(shuō)明在調(diào)控政策的風(fēng)險(xiǎn)之下，一些房企選擇進(jìn)倉(cāng)的同時(shí)又保持謹(jǐn)慎姿態(tài)，為下一個(gè)周期努力布局。