今年以來，大多數(shù)城市都在加大土地供應(yīng)，全國賣地收入不斷創(chuàng)新高。截至11月15日，全國50大城市賣地收入刷新歷史同期紀(jì)錄，多達(dá)28541.8億，同比（20080億）上漲42%。全國47個(gè)城市賣地超過200億，北京和杭州的土地出讓金超過2000億元，分別為2509億和2011.7億。

 

    流拍數(shù)量也在創(chuàng)新高，開發(fā)商拿地開始變得異常謹(jǐn)慎，一般城市的土地不拿，核心城市的土地也精挑細(xì)選。這不僅證明樓市已冷，還暗示著樓市調(diào)控態(tài)勢可能還要維持兩年以上。

 

 

 

    據(jù)同策研究院數(shù)據(jù)顯示，今年7-10月，全國35個(gè)大中城市共計(jì)流拍128宗，同比增加約37.6%，流拍占推出土地比例3.37%，同比上漲約0.8個(gè)百分點(diǎn)。

 

    同時(shí)，中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，截至目前，2017年下半年一二線城市住宅土地流標(biāo)達(dá)到44宗，其中一線城市北京1宗、廣州2宗，合計(jì)數(shù)據(jù)同比上漲4成。

 

    土地流拍宗數(shù)較多的有烏魯木齊、寧波、銀川、青島、重慶、太原、成都等。其中，烏魯木齊市今年下半年就有20宗土地流拍，規(guī)劃建筑面積達(dá)164.28萬平方米。

 

    這有背于歷次調(diào)控的慣例。前幾輪調(diào)控，大小開發(fā)商都喜歡逆勢拿地，本輪調(diào)控除了幾個(gè)大開發(fā)商外，大多開發(fā)商已經(jīng)不積極了，為何？

 

第一，確實(shí)沒錢了，需要省著點(diǎn)花，準(zhǔn)備度過漫長的冬天。

 

    財(cái)政部數(shù)據(jù)顯示，1~10月份國有土地使用權(quán)出讓收入35959億元，同比增長37.3%。這都是開發(fā)商買地上交的錢，大多數(shù)開發(fā)商的家底不多了。再加上銀行貸款難度加大，利率抬高，錢越來越不好借。

 

雪上加霜的是，由于政府調(diào)控限價(jià)，樓市降溫，開發(fā)商的利潤收縮。

 

 

    數(shù)據(jù)顯示，TOP10房企大部分已提前完成全年銷售任務(wù)，但利潤率卻持續(xù)走低。以第三方機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)來看，2016年排名靠前的房企如恒大、萬科、碧桂園、綠地、保利等，凈利潤率大多在5%-6%。

 

第二，預(yù)估樓市調(diào)控時(shí)間會(huì)比較長，所以較謹(jǐn)慎。

 

    往年調(diào)控，都是開發(fā)商展現(xiàn)實(shí)力的時(shí)候，逆勢拿地準(zhǔn)備在下一個(gè)牛市一展身手。但本輪情況不一樣，從政府的決絕態(tài)度，到調(diào)控的力度，都是是絕無僅有的。因此，本輪調(diào)控時(shí)限估計(jì)會(huì)比較長。

 

    不久前，在蘇州舉行的長三角區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展論壇上，專家們預(yù)測本輪調(diào)控估計(jì)會(huì)延續(xù)到2020年，意味著樓市調(diào)控還將持續(xù)2~3年的時(shí)間。

 

    之所以是2020年，主要考慮到租售并舉和房地產(chǎn)稅這兩個(gè)長效機(jī)制徹底發(fā)揮效能的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，應(yīng)該就在2020年前后。

 

 

    租售并舉在廣州、深圳、杭州、南京等十多個(gè)城市有序展開，這些城市已經(jīng)出臺了相關(guān)的租賃細(xì)則，但要真正發(fā)揮調(diào)控樓市的效能估計(jì)還要兩年多的時(shí)間。

 

    房地產(chǎn)稅還未出臺，從出臺到充分發(fā)揮作用，時(shí)間點(diǎn)估計(jì)就在2020年前后。

 

    對于開發(fā)商來說，這個(gè)冬天會(huì)比較長，是一場持久戰(zhàn)。需要充足的資金才能安全度過。因此，可以預(yù)估2018年，土地流拍事件會(huì)比現(xiàn)在更甚。

 

第三、嗅到“錢荒”的味道。

 

    去年還是資本的狂歡期，房地產(chǎn)、市場大繁榮，短短一年間風(fēng)向就發(fā)生了轉(zhuǎn)變，到底是發(fā)生了什么？

 

這背后的邏輯其實(shí)是流動(dòng)性的收緊，央媽把全社會(huì)的錢給收回去一部分。

 

 

 

    全球性寬松的貨幣環(huán)境已經(jīng)結(jié)束，美聯(lián)儲不僅進(jìn)入加息通道，而且還開始了縮表計(jì)劃。美元的購買力顯著提高，美元也將越來越緊缺。

 

    中國不跟不行吶。如果人民幣貶值壓力過大，聰明的投資者用腳投票，更大可能會(huì)選擇大量拋售國內(nèi)資產(chǎn)，轉(zhuǎn)而投入資本主義的懷抱。所以堅(jiān)持不懈防資本外逃、打擊地下錢莊，也是這么個(gè)原因。

 

    雖然現(xiàn)在中國央行淡定不動(dòng)基準(zhǔn)利率，但是M2增速在今年5月份開始進(jìn)入個(gè)位數(shù)時(shí)代，明年加息已成大概率事件。最近房貸利率的上浮，就是央行有意抬高市場利率，收緊流動(dòng)性。

 

    央行行長周小川今年在博鰲論壇上也提到，全球進(jìn)入貨幣緊縮時(shí)代，人民幣也將放棄寬松政策。

 

再看回國內(nèi)的政策動(dòng)向，重點(diǎn)已從“去庫存”轉(zhuǎn)向“去杠桿”。

 

    可以想象政策的魔力嗎，“去庫存”的任務(wù)一執(zhí)行下來，生生將2015年末創(chuàng)歷史新高的商品房庫存降到兩年多來的新低，各地又開始緊張補(bǔ)庫存。之前從人口流動(dòng)、市場規(guī)律出發(fā)，看空三四線城市的判斷，在政策面前不得不認(rèn)錯(cuò)——通過央行提供貸款，地方進(jìn)行棚戶區(qū)改造，三四線樓市今年大熱，庫存的煩惱全沒了。

 

    現(xiàn)在，政策轉(zhuǎn)向倒逼全社會(huì)“去杠桿”，說白了就是降低負(fù)債水平。過去政府部門和企業(yè)依賴舉債發(fā)展經(jīng)濟(jì)的路徑，雪球越滾越大，留下嚴(yán)重的債務(wù)危機(jī)；這兩年激增的中產(chǎn)更是有貸款消費(fèi)的沖動(dòng)，居民部門的房貸規(guī)模過大。

 

    隨之“灰犀牛”“明斯基時(shí)刻”等象征經(jīng)濟(jì)崩潰的悲觀名詞被頻頻用于分析當(dāng)下中國經(jīng)濟(jì)，降杠桿，防止發(fā)生系統(tǒng)性的金融風(fēng)險(xiǎn)，成為重中之重。

 

    中央開始全面收緊信貸規(guī)模，清理為房地產(chǎn)和融資平臺提供貸款的影子銀行，整治P2P理財(cái)?shù)冉鹑趤y象，嚴(yán)查居民將短期的“消費(fèi)貸”改頭換面用來首付，叫停負(fù)債過重的地方政府發(fā)展大基建……全國上下，貸款越來越難，錢也越來越緊。

 

    為了防止“錢荒”的恐慌情緒在全社會(huì)劣性傳導(dǎo)，引發(fā)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，央行近來在公開市場上不斷輸血，想緩解趨緊的流動(dòng)性，穩(wěn)住市場情緒。但是杯水車薪，這點(diǎn)錢解不了資本市場的渴，可以肯定，錢緊的趨勢還會(huì)不斷強(qiáng)化，收縮性貨幣政策不會(huì)發(fā)生轉(zhuǎn)向。

 

 

 

第四、去泡沫、去杠桿、脫虛向?qū)崱?/div>