開(kāi)發(fā)商高價(jià)拿地，再天價(jià)售房的傳統(tǒng)模式面臨重大挑戰(zhàn)，城市房地產(chǎn)行業(yè)的短期炒房投機(jī)現(xiàn)象將受到相應(yīng)遏制。

國(guó)土資源部部長(zhǎng)姜大明1月15日表示，我國(guó)將研究制定權(quán)屬不變、符合規(guī)劃條件下，非房地產(chǎn)企業(yè)依法取得使用權(quán)的土地作為住宅用地的辦法，深化利用農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)。政府將不再是居住用地唯一提供者。與此同時(shí)，我國(guó)將探索宅基地所有權(quán)、資格權(quán)、使用權(quán)“三權(quán)分置”，落實(shí)宅基地集體所有權(quán)，保障宅基地農(nóng)戶(hù)資格權(quán)，適度放活宅基地使用權(quán)。他強(qiáng)調(diào)，這是一項(xiàng)重大理論和實(shí)踐創(chuàng)新。

探索非房地產(chǎn)企業(yè)依法取得使用權(quán)的土地作為住宅用地，宅基地“三權(quán)分置”，實(shí)際上開(kāi)啟了房地產(chǎn)管理模式和土地市場(chǎng)的深度變革。傳統(tǒng)房地產(chǎn)管理模式是將土地資源集中于政府手中，地方政府主導(dǎo)土地招拍掛轉(zhuǎn)讓?zhuān)_(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)建房。而隨著新的改革舉措實(shí)施，非房地產(chǎn)企業(yè)依法取得使用權(quán)的土地，用以建設(shè)住宅，將實(shí)現(xiàn)多元主體的住房供應(yīng)，也是對(duì)土地市場(chǎng)的松綁與放權(quán)。

至于有聲音擔(dān)憂(yōu)，這是否是單位自建房的回潮？有房地產(chǎn)分析人士指出，非房地產(chǎn)企業(yè)獲得的住宅用地，更多會(huì)指向租賃住房，或者是產(chǎn)權(quán)或者交易有一定限制的住房，比如共有產(chǎn)權(quán)房等，符合之前關(guān)于“推動(dòng)更多社會(huì)資本進(jìn)入房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)”的宏觀導(dǎo)向。

可以預(yù)料的是，未來(lái)將有相當(dāng)比例的土地和住房供應(yīng)，將通過(guò)非房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)實(shí)現(xiàn)，進(jìn)入市場(chǎng)，提供給企業(yè)員工以及廣大租房者使用。這會(huì)對(duì)整個(gè)土地和房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生結(jié)構(gòu)性影響，租賃性及其他性質(zhì)的保障類(lèi)住房數(shù)量會(huì)不斷增多，進(jìn)而形成與商品房并重的市場(chǎng)模式，中低收入群體和高收入群體將各取所需，選擇不同屬性的房子。租房市場(chǎng)也會(huì)因供應(yīng)量不斷增加，而大大緩解目前供需不對(duì)等、租房難、租房貴等矛盾，為租購(gòu)?fù)瑱?quán)奠定可行基礎(chǔ)。

這也將倒逼地方政府?dāng)[脫“土地財(cái)政”路徑依賴(lài)，地方政府不能再依靠對(duì)一級(jí)土地市場(chǎng)的把控，通過(guò)土地拍賣(mài)價(jià)格的不斷推高，來(lái)獲取巨額收益。開(kāi)發(fā)商高價(jià)拿地，再天價(jià)售房的傳統(tǒng)模式也面臨重大挑戰(zhàn)，城市房地產(chǎn)行業(yè)的短期炒房投機(jī)現(xiàn)象將受到相應(yīng)遏制。人們的住房理念隨著住房租賃市場(chǎng)的壯大，有望逐步得以改變，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)也將朝著更為健康有序的方向發(fā)展。

而宅基地“三權(quán)分置”改革，主要還是鼓勵(lì)農(nóng)村宅基地閑置資源能夠被充分利用起來(lái)。通過(guò)保障宅基地農(nóng)民資格權(quán)，消除“其賣(mài)房就無(wú)地”的后顧之憂(yōu)，農(nóng)民宅基地上的住房可以出租、轉(zhuǎn)讓乃至用于擔(dān)保、抵押，但依然可以享有宅基地的資格權(quán)。如此一來(lái)，農(nóng)民可以自由行使對(duì)住宅的財(cái)產(chǎn)權(quán)，閑置宅基地也能有效盤(pán)活，對(duì)于農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)建設(shè)是有利的。

宅基地“三權(quán)分置”改革，還需要與深化利用農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)緊密關(guān)聯(lián)在一起，也即鼓勵(lì)農(nóng)村建設(shè)用地建設(shè)租賃房，提高用地指標(biāo)緊張的城市加快租賃房源供應(yīng)的可能性。比如城市的城中村，就可以進(jìn)入土地租賃市場(chǎng)，為城市建立保障租購(gòu)并舉的住房制度，提供更多土地增量。

未來(lái)，集體土地價(jià)值會(huì)有提升，城市土地租賃市場(chǎng)也會(huì)做大做強(qiáng)。當(dāng)然更為重要的是，這也是順應(yīng)土地市場(chǎng)改革大方向的舉措。一方面滿(mǎn)足數(shù)億農(nóng)民工未來(lái)回鄉(xiāng)養(yǎng)老、居住的需求，加速土地流轉(zhuǎn)體制改革，讓農(nóng)村土地資源成為活水之源。另一方面也是貫徹落實(shí)中央對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域進(jìn)行重大改革的指示精神，讓房地產(chǎn)行業(yè)逐漸回歸其保障性。