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大會(huì)后，各地第五輪調(diào)控密集落地

各地房產(chǎn)新政密集出臺(tái)，掀起了大會(huì)后的新高潮。最新的消息是海南省宣布加碼限購(gòu)，一些地方直接限制外地人買房了。

而在此前，深圳搞“三價(jià)合一”，上海、南京、長(zhǎng)沙、武漢、杭州等多地推出“買房搖號(hào)”政策，成都也發(fā)布補(bǔ)充通知，規(guī)定剛需家庭可優(yōu)先搖號(hào)選房。接著西安也加入其中……

這些舉措，被一些朋友稱為此次調(diào)控周期的第五輪調(diào)控。

那么，第五輪調(diào)控密集落地，原因是什么，背后的深意何在？

和房地產(chǎn)新政密集落地同步，資本市場(chǎng)對(duì)獨(dú)角獸展開(kāi)前所未有的懷抱。兩件看似不相干的事和在一起看，到底背后潛藏著什么？

 

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調(diào)控的決心依舊不變

所謂第五輪調(diào)控基本都是在開(kāi)盤不足，需求卻很大的城市。比如深圳，供給一直偏小，但人口增量幾十萬(wàn)人一年。深圳土地供給、地產(chǎn)施工、竣工面積以及人口增量的文章。

同樣，杭州、成都實(shí)際可以供應(yīng)的面積、在建施工面積要比深圳大很多，但開(kāi)盤節(jié)奏、開(kāi)盤量卻比較緊張。而這兩個(gè)城市，人口年增量基本都是我國(guó)前十。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，2017年杭州常住人口增量為28萬(wàn)，僅次于深廣，中國(guó)第三；成都也增長(zhǎng)12.71萬(wàn)人，位列前十。

這什么意思呢？簡(jiǎn)單說(shuō)就是，如果不加碼調(diào)控，不考慮投資性需求，即便是剛需“搶房”也會(huì)導(dǎo)致這些地方房?jī)r(jià)繼續(xù)走高。何況二手房新房?jī)r(jià)格倒掛，不搶才傻。

實(shí)際情況也是，部分城市房?jī)r(jià)其實(shí)并沒(méi)有抑制住。

而房?jī)r(jià)露頭是不符合上面要求的，誰(shuí)控制不穩(wěn)房?jī)r(jià)，地方是吃不了兜著走的。所以，有了第五輪調(diào)控，一些地方密集出了新政。

不管這些新政是否有助于剛需買房、打擊投機(jī)，但出臺(tái)政策，無(wú)論對(duì)上、對(duì)下，起碼是有了交代，我努力了。

 

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搖號(hào)買房“普遍化”

提高投資資金門檻，事實(shí)上緩慢放盤、“饑渴”銷售模式得到認(rèn)同。不少城市在建面積，包括2017年宅地成交是有明顯提升的。

換句話說(shuō)，如果支持開(kāi)發(fā)商快速建設(shè)、快速給預(yù)售證，2018年很多一二線城市一期幾百套房源，上萬(wàn)人瘋搶的局面，起碼可以緩和一些。

但越來(lái)越多城市明確搖號(hào)，而且偏向剛需，客觀效果就是，“計(jì)劃經(jīng)濟(jì)”——開(kāi)盤就這點(diǎn)，放盤速度快不了，價(jià)格就這樣，剛需請(qǐng)速來(lái)?yè)u號(hào)，我已經(jīng)努力了，通過(guò)搖號(hào)確保了公平；或者，不讓別人搖號(hào)，就讓你們來(lái)?yè)u號(hào)，你不來(lái)自己的事，以后我也不好說(shuō)。

搖號(hào)“普遍化”，對(duì)于房?jī)r(jià)來(lái)說(shuō)，好處是價(jià)格可以堅(jiān)挺，購(gòu)房者數(shù)量也是計(jì)算好的。房地產(chǎn)在一些地方似乎進(jìn)入了“計(jì)劃”時(shí)代。

計(jì)劃實(shí)際是賣方市場(chǎng)。所以我們才看到，計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代，黑市的價(jià)格是很高的。需求在那里，你又計(jì)劃著供應(yīng)，黑市價(jià)格能不高嗎？

 

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吸引大學(xué)生+搖號(hào)

搖號(hào)主體源源不斷，房子需求持續(xù)可期。統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，大部分城市常住人口的增量和過(guò)去變化不大，但落戶突飛猛進(jìn)，而且多為大學(xué)生。

這輪人才爭(zhēng)奪戰(zhàn)，如果要總結(jié)最大的特征，實(shí)際就是歡迎大學(xué)生落戶。常住的概念實(shí)際是在一個(gè)地方6個(gè)月就算，而有了戶口，就會(huì)把自己當(dāng)成這里的人，增加對(duì)這里的認(rèn)同。

最大的認(rèn)同方式，自然就是有房子、有家。

對(duì)的，不管三七二十一，有了戶口，房子得有，一條龍。然后放盤還比較慢，為了公平搞個(gè)搖號(hào)。是公平了，只是也顯得更緊張、更計(jì)劃了。

那么價(jià)格也就更堅(jiān)挺了，所有樓盤也都顯得火熱，因?yàn)榈枚嗳讉€(gè)地方排隊(duì)搖號(hào)啊。而如果維持放盤速度不變，那么很長(zhǎng)一段時(shí)間，也就可以維持需求旺盛。

中央對(duì)調(diào)控一方面不準(zhǔn)放松，一方面希望通過(guò)科創(chuàng)和實(shí)業(yè)實(shí)現(xiàn)動(dòng)能轉(zhuǎn)換。如上所述，之所以各地會(huì)有第五輪調(diào)控密集出臺(tái)，就是因?yàn)楦鞯刂饕?fù)責(zé)人非常清楚，上頭對(duì)于調(diào)控決心依舊，自己地方還有需要打補(bǔ)丁的趕緊打，不要等著被批評(píng)了才動(dòng)手。

 

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從房地產(chǎn)獨(dú)大到對(duì)“獨(dú)角獸”的扶持

通過(guò)搖號(hào)，滿足調(diào)控要求，又可以持續(xù)利好房地產(chǎn)，何樂(lè)而不為？這是地方的想法。中央對(duì)于房地產(chǎn)實(shí)際已經(jīng)不打算當(dāng)最愛(ài)了，努力通過(guò)資本市場(chǎng)支持科創(chuàng)和實(shí)業(yè)發(fā)展，希望早日完成動(dòng)能轉(zhuǎn)換。

譬如上周五創(chuàng)業(yè)板火了一把，原因是，證監(jiān)會(huì)將發(fā)布關(guān)于開(kāi)展創(chuàng)新企業(yè)境內(nèi)發(fā)行股票或存托憑證試點(diǎn)若干意見(jiàn)的通知。

當(dāng)晚，通知如期而至。

這個(gè)文件什么意思呢？就是給科技企業(yè)“綠色通道”，特別希望他們?cè)贏股發(fā)行股票或者存托憑證（CDR）。

而在此之前富士康股份閃電過(guò)會(huì)，鋰電子企業(yè)寧德時(shí)代大受追捧，只要是獨(dú)角獸都可以安排綠色通道通關(guān)上市……

相關(guān)方面希望讓中國(guó)股市成為全球，起碼是我國(guó)科創(chuàng)、獨(dú)角獸企業(yè)的融資富地，還希望讓各風(fēng)投、早期投資方，獲得較好的收益和退出回報(bào)。

這樣串起來(lái)就清晰了，上頭希望調(diào)控不放松以爭(zhēng)取時(shí)間，同時(shí)大力支持科創(chuàng)和實(shí)業(yè)發(fā)展，早日獲得回報(bào)，讓我國(guó)走上新的發(fā)展方式。

那么，問(wèn)題就來(lái)了，這些獨(dú)角獸行不行，是否真的能為股東創(chuàng)造財(cái)富？這關(guān)系綠色通道上市，是否真的值得，更關(guān)系我國(guó)能否走上新的發(fā)展道路。

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獨(dú)角獸行不行？房地產(chǎn)是否卷土重來(lái)

這波支持新經(jīng)濟(jì)、獨(dú)角獸、實(shí)業(yè)的國(guó)家總動(dòng)員，能不能獲得回報(bào)，是房地產(chǎn)是否卷土重來(lái)的關(guān)鍵。第一個(gè)判斷是，爆炒風(fēng)口已經(jīng)非常明確，一定時(shí)間內(nèi)投資獨(dú)角獸肯定有收益。接著，我要說(shuō)，價(jià)格和價(jià)值是兩回事。帶著光環(huán)，短期當(dāng)然有人炒，但市盈率，賺錢能力到底行不行是關(guān)鍵。

另外，實(shí)話說(shuō)，所有新經(jīng)濟(jì)形態(tài)的企業(yè)大部分生命周期不長(zhǎng)，賺錢的都是少數(shù)。別看著B(niǎo)ATJ牛，可美大、京東、滴滴等，更別說(shuō)部分搞自行車的，多賺錢，不好說(shuō)。說(shuō)不定明天就被取代了。

此前我和朋友聊天說(shuō)過(guò)一句話：樂(lè)視曾經(jīng)也是超級(jí)獨(dú)角獸??！結(jié)果呢？獨(dú)角獸風(fēng)口之下，各種忽悠注定良莠不齊。當(dāng)初創(chuàng)業(yè)板的故事，各位桿友不會(huì)忘記吧。

總之一句話，從投資角度看一個(gè)企業(yè)行不行，得看他是否有賺錢能力，即便今天可以要求他不賺錢，長(zhǎng)遠(yuǎn)總得考慮。

之于今天的房地產(chǎn)，投資也得具體問(wèn)題具體分析。從總的外部環(huán)境看，無(wú)論利率還是上層偏好，都不希望地產(chǎn)再作孽。但從我國(guó)實(shí)際出發(fā)，沒(méi)有其他選擇時(shí)，房地產(chǎn)又必須得依賴。

或許可以這么說(shuō)，這波支持新經(jīng)濟(jì)、獨(dú)角獸、實(shí)業(yè)的國(guó)家總動(dòng)員，能不能獲得回報(bào)，是房地產(chǎn)是否卷土重來(lái)的關(guān)鍵。