歷經(jīng)羊年延續(xù)的市場低迷，宏觀經(jīng)濟下行成為不爭的事實，大環(huán)境的走勢緩慢也連累了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展速度，雖然一二線城市房地產(chǎn)市場整體有所回升，但整體需求低迷回升仍舊緩慢，庫存不可避免推向了“滯高點”。高庫存的嚴重性可想而知，在去年年底，房地產(chǎn)的庫存問題已經(jīng)在政府的工作會議上被打上政治層面的標簽，有了主心骨的房地產(chǎn)行業(yè)仿佛又看到了回暖的曙光。

如今新年前后政府連續(xù)出臺的政策利好，恰恰打響了前哨的第一炮，這場去庫存的大戰(zhàn)已經(jīng)打響。 一邊是一月份房貸數(shù)額激增，一邊是房產(chǎn)政策利好頻出，似乎有一個聲音響起：房價馬上又要漲了……

新增貸款激增

樓市庫存降低

就在2月16日，央媽公布數(shù)據(jù)表明，1月份我國人民幣貸款增加2.51萬億元，同比多增1.04萬億元。其中住戶部門貸款增加6075億元，而當中大部分來自于中長期貸款增加的貢獻。另據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計，1月份包括北京在內(nèi)的房產(chǎn)市場也出現(xiàn)“回暖”征兆，北京1月二手房成交24312套，創(chuàng)近34個月以來的新高。而新建商品住宅由于供應減少，成交量環(huán)比下降，只有3815套，但成交均價仍在3萬元/平方米以上。同期，商品住宅庫存下滑到65167套的新低點。

從歷史數(shù)據(jù)看，歷年1月均為信貸高點，但今年新增信貸規(guī)模遠超季節(jié)性因素。九州證券首席經(jīng)濟學家鄧海清舉例稱，過去三年1月均值僅為1.3萬億。

根據(jù)申萬宏源(8.35 -1.07%,買入)首席宏觀分析師李慧勇分析，新增貸款中的中長期貸款大幅增加，主要是受房地產(chǎn)銷售和投資的拉動。招商證券(15.57 -1.70%,買入)首席宏觀分析師閆玲也認為，2015年年末房地產(chǎn)銷售旺盛，拉動住房按揭需求增加，居民中長期貸款得以創(chuàng)歷史新高。

現(xiàn)在是“抄底”

還是“接棒”

目前來看，雖然“暴漲”尚未出現(xiàn)，但部分城市已經(jīng)出現(xiàn)了回暖的態(tài)勢。 可能有人要問了，那是不是表明抄底的時刻到了，接下來會不會出現(xiàn)一輪“暴漲”呢?

近年來“去庫存”一直寫在監(jiān)管機構(gòu)及房企年度規(guī)劃的重心。農(nóng)業(yè)銀行(2.98 -0.67%,買入)戰(zhàn)略規(guī)劃部宏觀經(jīng)濟金融研究處處長付兵濤近日在接受媒體采訪時表示，“房地產(chǎn)的大拐點已經(jīng)過去，不能指望房價還會有動輒50%的增長空間，但是發(fā)展前景還很大”。付兵濤認為，城鎮(zhèn)化還遠遠沒有完成，還有大量雖然已經(jīng)進城但目前還住在地下室、棚戶區(qū)、偏遠城郊等人口的改善型住房需求。

融創(chuàng)中國董事長孫宏斌也曾表明，房產(chǎn)市場再次“暴漲”出現(xiàn)的可能性比較低。

當然，一些人也在擔心，如果不出現(xiàn)大漲，反而是繼續(xù)下滑，現(xiàn)在去買庫存房，萬一接到最后一棒怎么辦?

最近與一些朋友交流，發(fā)現(xiàn)一個很普遍的現(xiàn)象：家在農(nóng)村甚至三四線城市的人在大城市購房的意愿越來越強，即使家里的房子價格比大城市低很多、閑置率又很高。財經(jīng)專欄作家向小田在節(jié)間發(fā)起的回鄉(xiāng)草根調(diào)研也表明，核心城市就像黑洞一樣吸引周圍縣域農(nóng)村的人口。而在2012年全國人口出現(xiàn)拐點后，縣域房地產(chǎn)馬上觸頂，一個直接的原因就是人口沒有增量同時存量也在流失。他甚至得出一個大膽的結(jié)論：“省域副中心以下的城市房地產(chǎn)基本上是沒有希望的。”

著名經(jīng)濟學家李迅雷也于近日撰文表示，中國的房地產(chǎn)市場已持續(xù)了16年的繁榮，但也是從全面繁榮過渡到局部繁榮，從人口推動到資金推動，從大漲到小漲再到有漲有跌，今后必然會有滯漲和普跌的過程。“目前國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的最大壓力是庫存過大，這主要還是集中在二、三、四線城市，同時還要避免房價出現(xiàn)大跌，因為房價大跌基本上就等同于金融危機”。

有業(yè)內(nèi)人士說，就像去年深圳房產(chǎn)市場逆勢大漲一樣，在未來的時間里，一二線城市的樓市行情與三四線城市或許將產(chǎn)生比較大的反差。“因為現(xiàn)在的房價不是單純的成本考慮，還有其他的很多因素”。 本報綜合

上海節(jié)后樓市

352套千萬豪宅一日售罄房東一天狂漲價70萬

春節(jié)后的首個周末，一線城市雖然并未實行央行的房貸新政，也只享受了契稅及營業(yè)稅優(yōu)惠政策中的一項，但樓市卻出奇火爆。

“我從春節(jié)前一個禮拜開始看房，節(jié)前的某天上午看中一套房子，下午便交了定金，并和房東簽了協(xié)議，就是擔心房價還會漲。這周末想抓緊時間辦手續(xù)，結(jié)果發(fā)現(xiàn)交易中心的人比春運還要多。”上海購房者趙莉(化名)告訴記者。

記者采訪了解到，節(jié)后的第一個周末，上海各區(qū)縣房地產(chǎn)交易中心均出現(xiàn)人滿為患的情況，楊浦、閔行等區(qū)域的購房者因為擠不進去，只能在門外排隊等待辦理手續(xù)。

比交易中心爆棚更驚人的是，上海虹口區(qū)一新盤21日推出的352套總價上千萬的新房，在一天內(nèi)就被搶光了，銷售額高達36億元。

年前首付門檻的降低及年后房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、營業(yè)稅優(yōu)惠政策的出臺，雖然主要針對的并非一線城市，但市場心理開始發(fā)生變化，一線城市二手房交易已進入“賣方市場”，更多房東開始惜售觀望，市場房源越來越少。

“房東惜售從今年1月就開始了，很多購房者因為節(jié)后才開始看房，因此在節(jié)前感受并不明顯。而到了節(jié)后，隨著購房者增多，房東開始頻繁跳價。”上海中原地產(chǎn)控江分行蔣經(jīng)理告訴記者，“上海內(nèi)環(huán)附近一套2000年建好的老公房，春節(jié)前的掛牌價格是430萬，上周四有購房者看中了，但房東卻馬上漲到了450萬，購房者同意加價20萬后，由于房東接到購房者的咨詢很多，他再度漲到了490萬，并再次獲得了新購房者的成交意向，隨后房東還是不愿賣，并將掛牌價漲到了500萬。”