房價與調(diào)控的關(guān)系很難用一兩句話說清楚，因為你說調(diào)控有用嗎？可是確實有時候數(shù)據(jù)會顯示房價降溫，而且確實是真的，不能說調(diào)控沒有效果，而且假設真沒有調(diào)控的話，那么后果更不堪設想，可能房價不僅控制不住還會大漲，房地產(chǎn)市場風險也就更大。

你說調(diào)控有用吧，可能不少人會說越是調(diào)控房價越漲，特別是過去的調(diào)控，甚至被人說成是房價上漲的保險器。真是這樣嗎？不能說完全沒有道理，但是我們要看調(diào)控的目標是什么。大家總是看到過去房價大漲，可是在調(diào)控后，房價止住了腳步而且可能會輕微下跌，于是得出了房價越調(diào)越漲的結(jié)論。

調(diào)控有效是肯定的，但與我們的預期落差較大也是存在的，所以才會導致這種感覺。正由于大家都是這種呢心態(tài)，不再相信房價會穩(wěn)定，于是但凡有點錢哪怕沒有錢的也都削尖了腦袋沖破牢籠去買房，因為買房讓人致富，買房能讓你少奮斗幾十年成為大家的共識，盡管這種認識很可能是一種錯覺，但大家都樂此不疲。于是，年輕人也被忽悠著，不買房就娶不上媳婦，不買房等于白干。應該說很多年輕人曾經(jīng)的理想早就被現(xiàn)實擊得粉碎，曾經(jīng)的理想也早就化為烏有。

說實話，買房有什么錯呢？當然沒錯，但是買房成了人們畢生的追求都不一定能實現(xiàn)時這就是一個錯。不是你的錯，而是這個現(xiàn)象背后的錯。

其實，我們應該明白，調(diào)控的目標不是讓房價大漲，更沒有說調(diào)控就是為了降房價。遏制房價上漲，這是一方面，另一方面還要防風險，既要有上漲的風險，更有下跌的風險。即穩(wěn)定房價才是調(diào)控的目標，既照顧民生，又保障穩(wěn)增長。

所以聽起來很殘酷吧，現(xiàn)實就是如此。“房子是用來住的而不是用來炒的”這個全新定位，就決定了我們的調(diào)控不再是單方面調(diào)房價為主，而是從居住產(chǎn)品角度重新審視房地產(chǎn)行業(yè)。這也預示著房地產(chǎn)行業(yè)將迎來巨大變局。

在認識行業(yè)變局這個理念前，我們先聽聽專家是如何客觀評價房地產(chǎn)行業(yè)的。

12月8日，2018復旦大學EMBA同學年會產(chǎn)業(yè)論壇房地產(chǎn)分會場上，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會會長劉志峰指出，回顧過往，我們應吸取調(diào)控的經(jīng)驗教訓，應認識到為什么房價越調(diào)越高。劉志峰分析認為：“房價越調(diào)控越高”是由三方面原因造成的，首先是過度市場化、其次是過度行政化，最后是過于依賴化。

劉志峰在之前就談過這個問題，他認為，房價上漲過快，甚至調(diào)控越調(diào)越高，因為第一，投機炒作，大量實體經(jīng)濟流入房地產(chǎn)；第二，經(jīng)濟發(fā)展過度依賴房地產(chǎn)，房地產(chǎn)在投資中比重大；第三，地方過度依賴土地財政，形成了經(jīng)濟發(fā)展投資建設與房地產(chǎn)一損俱損，一榮俱榮的關(guān)系，導致地方缺乏調(diào)控的動力。

這位專家應該說到點上了，原因很簡單，大家都明白，可是會變嗎？我認為，房住不炒后就一定會變。加上前面我講到的對調(diào)控目標的認識，你大概也就理解房價越調(diào)越漲背后的邏輯了。不是調(diào)控無用，而是調(diào)控從來就沒有想讓房價從上漲的極端到下跌的極端。

經(jīng)濟參考報也曾經(jīng)說過，近年來雖然調(diào)控頻繁，但依然難以抑制購房熱情。其原因在于，經(jīng)過過去調(diào)控的反復，近20年的房價不斷上漲，致使一些人認為房價神話不會被打破。經(jīng)濟參考報鮮明地提出，中國經(jīng)濟不能再走“老路”，房地產(chǎn)調(diào)控也不能再走“回頭路”。降低地方對房地產(chǎn)的依賴，同時有效調(diào)整市場預期，促進房地產(chǎn)調(diào)控長效機制落地成為房地產(chǎn)調(diào)控的關(guān)鍵所在。

現(xiàn)在沒必要糾結(jié)調(diào)控是不是管用，我們應該認識到未來調(diào)控的新思路。調(diào)控畢竟只是權(quán)宜之計，最終還是要落到長效機制的建立上。

而長效機制可能需要通過金融、財稅、投資、土地、立法等來完善。未來，無論是買房還是租房，都將通過自己的奮斗實現(xiàn)居住夢想，這才是好的長效機制。