近年來(lái)全國(guó)賣地收入不斷創(chuàng)新高。在房地產(chǎn)持續(xù)調(diào)控背景下，地方普遍認(rèn)為2019年賣地收入會(huì)縮水，部分省份縮水幅度超過(guò)30%。

3.7萬(wàn)億、5.2萬(wàn)億、6.5萬(wàn)億，近年來(lái)全國(guó)賣地收入不斷創(chuàng)新高。

2018年全國(guó)土地出讓金收入達(dá)6.5萬(wàn)億元，同期地方一般公共預(yù)算收入約9.8萬(wàn)億元。這意味著，全國(guó)平均而言，2018年地方賣地收入相當(dāng)于地方本級(jí)財(cái)政的三分之二。

賣地是一錘子買賣，土地整理之后，經(jīng)由招拍掛就能實(shí)現(xiàn)收入到賬。而地方財(cái)政收入，則要培育產(chǎn)業(yè)、集聚人口、拉動(dòng)消費(fèi)等，是慢慢培育而來(lái)。賣地收入豐厚且容易，難怪部分地方政府青睞于此。

2/3只是全國(guó)平均水平，部分地方“土地財(cái)政依賴度”要更高。2018年，浙江以超7700億元的土地出讓收入排名第一。浙江2018年一般公共預(yù)算收入表現(xiàn)也很亮眼，接近6600億元，但仍然不及賣地收入。

在房地產(chǎn)持續(xù)調(diào)控背景下，地方普遍認(rèn)為2019年賣地收入會(huì)縮水，部分省份縮水幅度超過(guò)30%。

土地收入再創(chuàng)新高

對(duì)于土地市場(chǎng)，2018年年初并沒(méi)有這么樂(lè)觀。

2018年年初預(yù)計(jì)全國(guó)賣地收入增長(zhǎng)5%，賣地收入約5.5萬(wàn)億元，而實(shí)際執(zhí)行結(jié)果是，2018年賣地收入達(dá)到6.5萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)25%。

以浙江為例，浙江2018年賣地收入超7700億元，同比大增35.5%。這是在2017年高增長(zhǎng)基礎(chǔ)上的再創(chuàng)新高，2017年浙江賣地收入增長(zhǎng)了78.8%。

從G20、亞運(yùn)會(huì)、棚改拆遷，到新一線城市吸引人才等，近年浙江房地產(chǎn)不缺“炒作”題材。這么一來(lái)，2018年浙江賣地收入超過(guò)其財(cái)政收入，占比達(dá)到117%。

2018年賣地收入大漲，是比較普遍的情形。比如四川2018年賣地收入為3431億元，同比上年增長(zhǎng)了48.1%；福建2018年賣地收入2423億元，同比增長(zhǎng)31.7%。

土地財(cái)政依賴度隨之提高。湖北、重慶2018年賣地收入占地方一般公共預(yù)算收入比重在95%左右，即賣地收入與地方本級(jí)財(cái)政收入相差不多；江蘇、四川、福建的這項(xiàng)比例在80%以上。

“2016、2017年房地產(chǎn)銷售較好，2018年房企有補(bǔ)庫(kù)存的需求，較好的銷售使得房企自有資金比較充足；三四線城市房?jī)r(jià)上漲，帶動(dòng)地價(jià)上漲，這些因素共同助推了土地收入的增長(zhǎng)”，交行金融研究中心高級(jí)研究員劉學(xué)智對(duì)記者表示。

當(dāng)然，土地市場(chǎng)也是分化的，部分地方并沒(méi)有分享到這波紅利。像天津2018年土地出讓收入986億元，下降18.3%；重慶2018年賣地收入2135億元，同比下降1.4%；因?yàn)檩^為嚴(yán)格的調(diào)控舉措，北京2018年賣地收入約1820億元，只比預(yù)算數(shù)額多增5.9%。

2018年除了房地產(chǎn)市場(chǎng)帶動(dòng)因素，部分地方存在賣地還債的需求。有地方財(cái)政人士接受記者采訪表示，2018年上半年財(cái)政資金比較緊張，主要因?yàn)槿谫Y平臺(tái)融資渠道收緊，融資平臺(tái)借新還舊資金壓力加大；地方債防風(fēng)險(xiǎn)工作的推進(jìn)，清理PPP違規(guī)項(xiàng)目等，部分需要提前還債。

部分還債壓力大的地級(jí)市，加大了推地力度。2018年部分金融機(jī)構(gòu)感受很直觀：原本催收的賬款，因?yàn)榈胤郊铀儋u地，部分信托、資管等貸款如約還上了。

2019年會(huì)如何？

展望2019年，地方政府普遍下調(diào)了預(yù)期，負(fù)增長(zhǎng)的居多，或者微弱增長(zhǎng)。

浙江預(yù)計(jì)2019年政府性基金收入（約90%為土地出讓收入）下降20.9%。浙江財(cái)政廳表示，主要是 2019 年土地出讓市場(chǎng)行情具有不確定性，預(yù)計(jì)國(guó)有土地使用權(quán)出讓收支下降。

有些省份預(yù)期降幅高達(dá)30%。比如，四川預(yù)計(jì)2019年土地出讓收入會(huì)縮水38.2%，重慶預(yù)計(jì)其政府性基金縮水33%。

部分省份則基本維持現(xiàn)狀或微弱增長(zhǎng)。比如，廣東預(yù)計(jì)2019年國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入5371億元，比2018年略低0.1%；北京則預(yù)計(jì)2019年微微增長(zhǎng)3.9%。

不確定性高的土地市場(chǎng)，2019年有可能再次走出一條超預(yù)期的曲線么？要知道，浙江2017年賣地收入增長(zhǎng)78.8%之后，同樣基于“土地市場(chǎng)行情具有不確定性”，下調(diào)2018年的政府性基金收入預(yù)期，預(yù)計(jì)縮水29.7%，但浙江2018年賣地收入拔得頭籌，實(shí)際增長(zhǎng)了35.5%。

由此可見(jiàn)，部分地方政府對(duì)賣地收入的年初預(yù)期，離實(shí)際相去甚遠(yuǎn)。不過(guò)，記者目前采訪來(lái)看，2019年這種可能性不大。

“因?yàn)橥恋爻鲎屖杖氲慕y(tǒng)計(jì)，是按照收入實(shí)現(xiàn)制。土地成交后半年甚至更晚，房企才全部結(jié)清土地款，所以土地成交與賣地收入入庫(kù)存在時(shí)間差。2019年的賣地收入，是2018年下半年及2019年上半年成交土地形成的收入。去年7月31日的中共中央政治局會(huì)議要求‘堅(jiān)決遏制房地產(chǎn)價(jià)格上漲’，房地產(chǎn)銷售增速下行，房企拿地意愿也在下降，2018年下半年土地流拍逐步增加，加上2019年棚改退潮，2019年賣地收入可能不及2018年”，恒大經(jīng)濟(jì)研究院高級(jí)研究員羅志恒對(duì)記者表示。

不過(guò)，2019年經(jīng)濟(jì)承壓的背景下，市場(chǎng)普遍預(yù)計(jì)房地產(chǎn)調(diào)控政策難以加碼，存在邊際放松的可能。2019年年初，部分城市基于當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)調(diào)控情況，也在放松部分調(diào)控政策。

羅志恒認(rèn)為，在“穩(wěn)房?jī)r(jià)穩(wěn)地價(jià)穩(wěn)預(yù)期”的思想下指導(dǎo)，2019年調(diào)控體現(xiàn)在各地的“因地制宜”，且需要時(shí)間，故上半年房地產(chǎn)銷售依然不太樂(lè)觀，下半年價(jià)格和銷售有望好于上半年。

劉學(xué)智指出，當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控雖然有邊際放松的趨勢(shì)，但2019年政策著力點(diǎn)在基建和消費(fèi)上，房地產(chǎn)調(diào)控仍會(huì)堅(jiān)持因城施策，不會(huì)全面放松。2018年地方債防風(fēng)險(xiǎn)工作在全面加強(qiáng)，當(dāng)前保證融資平臺(tái)合理融資需要、加大專項(xiàng)債發(fā)行規(guī)模等，2019年地方政府融資狀況有望好轉(zhuǎn)，地方為了化解債務(wù)壓力而賣地的沖動(dòng)也會(huì)下降很多。在2018年較高基數(shù)下，以及房?jī)r(jià)帶動(dòng)地價(jià)上漲因素減弱等，2019年賣地收入可能會(huì)縮水。