四五月份，一些明星地產(chǎn)的明星樓盤，因為質(zhì)量問題頻繁出現(xiàn)在各家媒體頭條上，包括有些開發(fā)商素來以口碑好聞名，有些則是央企、國企的背景，但都倒在了質(zhì)量這道關(guān)上。

　　“利潤危機！”一家港股地產(chǎn)商公司的高管在一次私下交流時，直指這一波房屋質(zhì)量輿情的要害。按照地產(chǎn)交付36個月的周期，眼下交房的房子大多是2016年土地市場“地王”迭出時段成交的土地。由于宏觀調(diào)控，這些房子大部分都被限制銷售價格，地價高，房價卻便宜，收縮的利潤率，導(dǎo)致了房企大面積減配、降標(biāo)。

　　于是，連央企、國企也“淪陷”了，為了保證利潤，頂著罵名建造降標(biāo)、減配的房子，而“地王”項目減標(biāo)，還不是造成房屋質(zhì)量缺陷的唯一原因，對財務(wù)指標(biāo)的追求，讓有些地產(chǎn)商的品質(zhì)達不到消費者期望的要求，客戶投訴成了新的輿情爆發(fā)點。然而，三年前拿的“地王”，就一定蓋的是劣質(zhì)房嗎？

　　失控的速度

　　對高地價項目的降標(biāo)、減配，只是本輪地產(chǎn)輿情的一個因素。起于2016年的超高速度的房地產(chǎn)行業(yè)擴張和發(fā)展，是新一輪盛產(chǎn)劣質(zhì)房子的根源。

　　多家公司的財報披露，很多三四線城市，公司的項目前一個月剛拿到預(yù)售許可證，下一個月就已經(jīng)開始賣房了。在那些城市，房子只需要露出地面就可以賣房。但對一棟高層樓房來說，僅僅打地基、打樁的時間就需要三個月。

　　因為，如果土方開挖后，地基承載力達不到設(shè)計耐力值，需要繼續(xù)下挖，直到土層地耐力達到設(shè)計值；又或者是對現(xiàn)有土層進行沙石繼配，無論是測試地基承載力，都需要花費不止一個月的時間。僅僅用一個月時間打的地基的可靠程度，成為公眾憂慮的問題。

　　開發(fā)商選擇施工一個月后就賣房，有多方面的原因。一方面，這將極度加快資金的周轉(zhuǎn)率。學(xué)過財務(wù)的人都知道杜邦分析，其中一個重要原則就是資金周轉(zhuǎn)效率。高效的資金周轉(zhuǎn)，才能帶來高額的凈資產(chǎn)回報。在行業(yè)平均利潤率只有10%左右的情況下，更高效的資金周轉(zhuǎn)，才能帶給股東更高的收益和分紅，進而吸引資金追逐企業(yè)的股票。

　　過去三年，是高周轉(zhuǎn)企業(yè)的黃金歲月，那些周轉(zhuǎn)率快的公司，股價都有非常明顯的上漲，但也為質(zhì)量埋下了隱患，特別是很多高周轉(zhuǎn)企業(yè)，也是高負(fù)債的企業(yè)，急于拿到銷售款還債的開發(fā)商，也會因此希望更快的施工速度，能夠多賣房。

　　對開發(fā)商來說，因為速度而犧牲質(zhì)量，是一個被迫的選擇。在整個行業(yè)的洪流挾裹之下，不能趕上行業(yè)的速度，幾乎等于“慢性”自殺。

　　7月11日，克而瑞就房地產(chǎn)投融資，邀請了開發(fā)商、券商和部分金融機構(gòu)的負(fù)責(zé)了一個小型的論壇。會上有嘉賓就表示，規(guī)模這件事不僅影響到現(xiàn)在的股價，也影響到融資。如果融資成本對比同行處于劣勢，那么搶地塊就搶不過別人，之后的銷售和發(fā)展速度，自然也比同行差很多。久而久之，就會有被逼出行業(yè)的風(fēng)險。

　　在速度比拼激烈的環(huán)境下，再有情懷的開發(fā)商，也不得不考慮要不要那么追求品質(zhì)。

　　控成本下的比拼：讓房子質(zhì)量變得糟糕

　　“我覺得你可以寫一寫房地產(chǎn)企業(yè)控制成本的問題?！?月中旬，和訊房產(chǎn)接到一個來自20強房企項目營銷總的電話。在電話里，他對工程施工企業(yè)的質(zhì)量持續(xù)吐槽。那些資質(zhì)差的施工企業(yè)借著房企控成本的“東風(fēng)”，用低價成功競標(biāo)了一個又一個工程，隨后為了滿足利潤，又不斷偷工減料，導(dǎo)致最后交付的房屋質(zhì)量很差。

　　盡管之前很多開發(fā)商都說，要在保證質(zhì)量的前提下控成本，但實際的執(zhí)行成果看，效果并不讓人滿意。

　　大多數(shù)時候，商務(wù)標(biāo)還是成為了最終選定施工企業(yè)的關(guān)鍵，而這也成為這一輪質(zhì)量問題風(fēng)潮中經(jīng)常被詬病的痼疾。

　　實際上，幾乎每家企業(yè)都要求供應(yīng)商提供相關(guān)案例和作品，甚至?xí)才艑Ｈ巳ス?yīng)商的總部考察、調(diào)研，以確保企業(yè)有能力和操守蓋出好房子。但理想很豐滿，現(xiàn)實很骨干，大量有瑕疵的住宅交付，似乎說明這樣的模式，并不能徹底保證房屋質(zhì)量的品質(zhì)。

　　改變：靠投入和技術(shù)進步

　　盡管現(xiàn)實存在諸多的困境，但大部分房地產(chǎn)企業(yè)的從業(yè)者，還是不愿意背著罵名蓋劣質(zhì)房。他們也想在速度、利潤、股價、公司規(guī)模和質(zhì)量之間，尋求一個平衡點，讓企業(yè)能夠更良性的發(fā)展。

　　比如，被自己人評價發(fā)展“有點保守”的濱江，就一直強調(diào)樓盤的品質(zhì)，寧可犧牲速度和規(guī)模，也要確保絕對口碑。

　　以上海（樓盤）公園壹號項目為例，這一項目當(dāng)年拿地的成本高達每平米2.8755萬元，但是受限價政策影響，公寓的平均單價也沒有超過5.3萬元/平米。

　　而且和濱江合作的項目股東，還是一家對投資回報率有非常高要求的金融機構(gòu)。但就是這樣的情況下，濱江也沒有減少投入。

　　六月底，在幾十家媒體的共同見證下，濱江公園壹號的項目交付公開亮相。杭州（樓盤）媒體說，該項目從用材到工藝都和杭州同產(chǎn)品線的項目絕無二致，甚至比杭州的項目品質(zhì)還要更好，甚至還因此收到了業(yè)主交來的錦旗。

　　濱江內(nèi)部后來統(tǒng)計，上述上海公園壹號項目，包括精裝、園林、幕墻、配套等的投入，每平米都要比周邊項目多兩千。

　　而在解決速度帶來的一系列質(zhì)量風(fēng)險方面，地產(chǎn)行業(yè)在今年上半年也有很好的嘗試。美的置業(yè)，這家血液里流淌著制造業(yè)基因的地產(chǎn)商，也通過裝配式建筑的工廠化生產(chǎn)，升級了傳統(tǒng)工藝，大面積消除了傳統(tǒng)建筑領(lǐng)域存在大量瑕疵和通病，有效提升了產(chǎn)品品質(zhì)。漏水、裂縫、地坪不平、不均勻沉降等房地產(chǎn)建筑領(lǐng)域內(nèi)幾十年地通病，都可以通過裝配式建筑，大幅減少瑕疵，因此贏得了住建部相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)和專家的肯定。

　　另一方面，裝配式建筑在工期方面，要比傳統(tǒng)工藝少8個月。別看施工周期只是少了八個月，大量因為監(jiān)管原因，在竣工前無法動用的資金，可以因此迅速被釋放。又由此消滅了房地產(chǎn)企業(yè)一方面向銀行、信托借高息貸款，一方面，又把大量閑置資金拿去買理財?shù)膩y相，

　　2019年上半年，也許會在未來有機會成為中國房地產(chǎn)質(zhì)量歷史的史冊。

　　它可能是某些房企的低谷，但也是整個行業(yè)浴火重生，通過技術(shù)的進步和質(zhì)量的追求，蓋出零瑕疵、零缺陷住房的開始。