被稱為“地產(chǎn)思想家”的馮侖再出新書，8月18日，由中信出版社主辦的《馮侖：買房這些事兒》新書發(fā)布會在上海舉行，馮侖為大家解讀“樓市的風向往哪吹”。

馮侖是萬通集團的創(chuàng)始人及御風集團董事長，他被稱為“地產(chǎn)界的江湖大哥、商業(yè)界高級段子手”。在馮侖看來，中國的“房市”和“房事”最類似的地方是始終在折騰。尤其是中國房地產(chǎn)市場調(diào)控，好像男女談戀愛，一邊嫌棄一邊給暗示，既在很多地方限購，又用信貸“放水”，讓人摸不到頭腦。

此次發(fā)布會，馮侖帶來了他的新書《馮侖：買房這些事兒》，從購房心態(tài)與觀念、樓市政策與調(diào)控、趨勢與方向、稅收與成本、城市與房價等多個層面為購房者關(guān)心的問題予以解析。

發(fā)布會上，馮侖提到，最近三四年以來政策變了，“房子是用來住的，不是用來炒的”，這句話說出來的那天，房地產(chǎn)市場的走向就徹底變了。這13個字現(xiàn)在已經(jīng)演變成一個專有名詞，叫“房住不炒”。

“房住不炒”只是個開端，馮侖預測中國樓市的格局會因為這句話而被重新定義，在方方面面發(fā)生變化，大家的心態(tài)、預期和出手習慣，也要隨之調(diào)整。

對此，馮侖提出了“房住不炒”之后的10個變化。

第一，從政府角度來說，未來的住宅體系和居住政策，都會堅持居住為第一屬性，盡量保證人民有房住。居者有其屋，但居者不一定占有產(chǎn)權(quán)，這個是政府明確傳達出來的意思。住房問題可以給大家解決，但不再保證大家能買到70年居住產(chǎn)權(quán)的產(chǎn)權(quán)房，這是相比之前最大的變化。

馮侖認為，之前輿論總是在強調(diào)穩(wěn)定房價、調(diào)控房價，保證大家買得起房，這實際上是個誤導。在任何一個社會或一個國家，無論其處于何種經(jīng)濟水平，政府都不可能保證每一個人都擁有一套產(chǎn)權(quán)100%屬于自己的房子。如果始終盯著這個方向，政策制定就會產(chǎn)生偏差，從而積累社會上本不必要的買房預期，最終醞釀出糧本解決不了的購房矛盾。

第二，政府提出堅持住房中“住”的屬性，而非“房”的屬性，這將成為未來中國樓市調(diào)控的政策基點。這幾年政府增加了很多租賃房源的供應，也全面地推進了共有產(chǎn)權(quán)房這種之前不太會被人們從心理上接受的新事物。政策的著眼點已經(jīng)徹底改變了。

第三，中國房價一直上漲的時代過去了。之前政策朝著最好每個人擁有一套產(chǎn)權(quán)房的方向努力，那“買買買”“漲漲漲”自然會變成市場上所有參與者(包括老百姓和開發(fā)商)相互作用的結(jié)果。供需雙方打配合，共同推高房價。

馮侖稱，現(xiàn)在不一樣了，房子能住就可以，有沒有產(chǎn)權(quán)沒關(guān)系。買得起房子的人還會去買房，但租房子的人也變多了，相當多的房子不會進入流通市場，而是成為長租供應來源。各方面對于買房、賣房的熱情會適當降溫，開發(fā)商的供應也會適當減少，固定投資、基礎(chǔ)投資會更理性。未來中國房價不會繼續(xù)朝著單一的上漲的方向行進，很可能會進入橫盤區(qū)間，保持穩(wěn)定，甚至在個別地區(qū)呈現(xiàn)下降局面。

第四，住房制度會越來越向租購并舉傾斜。這個趨勢在2018年就已經(jīng)展現(xiàn)出來。租賃需求越來越被重視，解決租賃矛盾的政策越來越多，圍繞解決租賃痛點制定的政策體系也將越來越完善。

第五，中國房地產(chǎn)會進入一個區(qū)域分化，各地發(fā)展階段不同、發(fā)展速度不平衡的狀態(tài)，一城可能會有一景。租賃市場快速崛起，租賃政策利好較多的情形，更多地會發(fā)生在一線城市和二線發(fā)達城市。

第六，在三四線城市，去庫存依然是樓市調(diào)控的重點。到2018年下半年，三四線城市的房產(chǎn)開發(fā)過剩，樓市風險重新顯現(xiàn)。在三四線城市，由于租賃需求不多，租金也比較低，大家更愿意買房而不會選擇租房。這些地方的租金上漲基礎(chǔ)不夠、沖勁也不足。樓市的主要矛盾依然停留在新房交易領(lǐng)域，不僅租賃的故事不會成為主旋律，二手房交易也還沒到火候。

第七，中國住房的政策調(diào)控和體制改革、金融改革將采取分類實施的策略，政策長期化將成為主流。也就是說，無論是在地產(chǎn)開發(fā)、交易還是持有或租賃等方面，以后的政策調(diào)控會偏向長期、穩(wěn)定、高效，短期政策可能會越來越少出臺。有效的長期政策是保證市場持續(xù)增長的基礎(chǔ)，既有助于滿足人民對房屋居住的各種需求，也有助于管理人民對住房的預期。

第八，在中國房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)型的過程中，限價、限售將會為核心政策。在新的趨勢完全確立之前，限價、限售是最有效、最快速的，也是地方政府最容易實施的政策。大家對這些調(diào)控政策要做好心理準備，因為它們不會是一個短期政策，維持3~5年是在預期之內(nèi)的。

第九，從宏觀層面來說，中國房地產(chǎn)市場只要進行調(diào)控，在短期內(nèi)房價就不會呈現(xiàn)上漲狀態(tài)。對開發(fā)商、地方政府和買房者來說，這雖然會讓人略感難受，但從樓市長期發(fā)展轉(zhuǎn)型來看，這是必要的陣痛。

第十，隨著各項制度的完善，100%產(chǎn)權(quán)房、共有產(chǎn)權(quán)房、租賃房的居住類型劃分會越來越細，相關(guān)法規(guī)也會越來越完善。相關(guān)部門最終將出臺房地產(chǎn)稅政策。房地產(chǎn)稅將用來調(diào)控住房資源占有不平衡的問題，另外，也會給地方政府提供一個長期的、穩(wěn)定的、可預期的稅收來源。

馮侖總結(jié)，未來中國房地產(chǎn)市場調(diào)控的走向可以用以下幾組四字詞語來概括。一是“房住不炒”，二是“不松長效”，調(diào)控政策要保持長效機制，但是眼下仍不會放松節(jié)奏。三是“一二不漲”，要控制一二線城市的樓市不能漲價?！叭牟槐馈?，三四線城市“去庫存”仍是主要目的，但是要確保房價不崩盤。“有房無產(chǎn)”，指政策能保證大家都有房子住，但不保證每個人都買得起一個有產(chǎn)權(quán)的房；“稅平不均”，房地產(chǎn)稅一定會出臺，但主要還是用于調(diào)控一些房產(chǎn)持有上的矛盾，保持相對的社會公平。