樓市發(fā)展近20年，似乎從來(lái)沒(méi)有消停過(guò)，完美的詮釋了“生命在于折騰”這句調(diào)侃的話(huà)。市場(chǎng)嘛！有漲有跌再正常不過(guò)了，但是太過(guò)于極端了就容易產(chǎn)生嚴(yán)重的影響。3年前房地產(chǎn)最沸騰的景象相信大家都?xì)v歷在目，最開(kāi)始人們享受著房子升值帶來(lái)的快感，覺(jué)得新鮮，直到價(jià)格“登頂”才警醒了一些有思想和良知的人。對(duì)于房子，老百姓是一邊嫌棄一邊渴望，而各地措施也是一邊收緊一邊放水，讓人有些摸不著頭腦。

而近日，被譽(yù)為地產(chǎn)界“江湖大哥”兼“高級(jí)段子手”的企業(yè)家馮侖，在上海宣傳自己的新書(shū)時(shí)，深度的解讀了“樓市的風(fēng)向往哪吹”這一主題。他說(shuō)，最近三四年以來(lái)措施變了，“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”這句話(huà)說(shuō)出來(lái)那天，房地產(chǎn)市場(chǎng)的走向就徹底變了。“房住不炒”只是個(gè)開(kāi)端，樓市的格局會(huì)在方方面面發(fā)生變化，大家的心態(tài)、預(yù)期和出手習(xí)慣，也要隨之調(diào)整，此后將會(huì)產(chǎn)生的10個(gè)變化值得注意。

變化1：居者有其屋，但不一定占有產(chǎn)權(quán)

房子最原始的用途就是居住，只是近20年才被扣上了金融屬性的帽子。如果只是一頂普通的帽子倒也罷了，可這是一定會(huì)膨脹的帽子，現(xiàn)在已經(jīng)能把本身全部罩住了，如果不掀起來(lái)，人們就很難看到本質(zhì)，所以回歸居住屬性，削弱金融屬性勢(shì)在必行。

未來(lái)的住宅體系和居住措施都會(huì)堅(jiān)持居住為第一屬性，盡量保證人民有房住。居者有其屋，但居者不一定占有產(chǎn)權(quán)。換句話(huà)來(lái)說(shuō)就是，住房問(wèn)題可以給大家解決，但不再保證大家能買(mǎi)到70年居住產(chǎn)權(quán)的產(chǎn)權(quán)房，這是相比之前最大的變化。

馮侖認(rèn)為，之前輿論總是在強(qiáng)調(diào)穩(wěn)定房?jī)r(jià)、調(diào)控房?jī)r(jià)，保證大家買(mǎi)得起房，這實(shí)際上是個(gè)誤導(dǎo)。在任何一個(gè)社會(huì)或一個(gè)國(guó)家，無(wú)論其處于何種經(jīng)濟(jì)水平，官方都不可能保證每一個(gè)人都擁有一套產(chǎn)權(quán)100%屬于自己的房子。如果始終盯著這個(gè)方向，措施制定就會(huì)產(chǎn)生偏差，從而積累社會(huì)上本不必要的買(mǎi)房預(yù)期，最終醞釀出糧本解決不了的購(gòu)房矛盾。

變化2：從“買(mǎi)房住”走向“有房住

諸葛小編認(rèn)為，“房住不炒”的提出，重點(diǎn)并不在于“房”本身，而是在于“住”，未來(lái)房地產(chǎn)要從“買(mǎi)房住”走向“有房住。馮侖說(shuō)，有房住將成為未來(lái)樓市調(diào)控的政策基點(diǎn)，這幾年各地都增加了很多租賃房源的供應(yīng)，也全面地推進(jìn)了共有產(chǎn)權(quán)房這種之前不太會(huì)被人們從心理上接受的新事物，因此措施的著眼點(diǎn)已經(jīng)徹底改變了。

變化3：房?jī)r(jià)不會(huì)繼續(xù)朝著單一的上漲的方向行進(jìn)

馮侖認(rèn)為，房?jī)r(jià)一直上漲的時(shí)代過(guò)去了，之前措施朝著最好每個(gè)人擁有一套產(chǎn)權(quán)房的方向努力，但“買(mǎi)買(mǎi)買(mǎi)”“漲漲漲”自然會(huì)變成市場(chǎng)上所有參與者(包括老百姓和開(kāi)發(fā)商)相互作用的結(jié)果，供需雙方打配合，共同推高房?jī)r(jià)。而現(xiàn)在不一樣了，房子能住就可以，有沒(méi)有產(chǎn)權(quán)沒(méi)關(guān)系。

買(mǎi)得起房子的人還會(huì)去買(mǎi)房，但租房子的人也變多了，相當(dāng)多的房子不會(huì)進(jìn)入流通市場(chǎng)，而是成為長(zhǎng)租供應(yīng)來(lái)源。各方面對(duì)于買(mǎi)房、賣(mài)房的熱情會(huì)適當(dāng)降溫，開(kāi)發(fā)商的供應(yīng)也會(huì)適當(dāng)減少，固定投資、基礎(chǔ)投資會(huì)更理性。未來(lái)中國(guó)房?jī)r(jià)不會(huì)繼續(xù)朝著單一的上漲的方向行進(jìn)，很可能會(huì)進(jìn)入橫盤(pán)區(qū)間，保持穩(wěn)定，甚至在個(gè)別地區(qū)呈現(xiàn)下降局面。

變化4：住房制度會(huì)越來(lái)越向租購(gòu)并舉傾斜

“租購(gòu)并舉”的趨勢(shì)其實(shí)在2018年就已經(jīng)展現(xiàn)出來(lái)了，租賃需求越來(lái)越被重視，解決租賃矛盾的政策越來(lái)越多，圍繞解決租賃痛點(diǎn)制定的政策體系也將越來(lái)越完善。

變化5：各地樓市的發(fā)展開(kāi)始出現(xiàn)明顯分化

正所謂“一城一策”，未來(lái)的房地產(chǎn)會(huì)進(jìn)入一個(gè)區(qū)域分化，由于各地發(fā)展階段不同、發(fā)展速度不平衡的狀態(tài)，一城可能會(huì)有一景。租賃市場(chǎng)快速崛起，租賃政策利好較多的情形，更多地會(huì)發(fā)生在一線(xiàn)城市和二線(xiàn)發(fā)達(dá)城市。

變化6：三四線(xiàn)城市的重點(diǎn)目標(biāo)會(huì)集中在去庫(kù)存

三四線(xiàn)城市的“快漲快跌”，關(guān)注樓市的人應(yīng)該都目睹了全過(guò)程。諸葛小編也認(rèn)為，這除了有棚戶(hù)改造的原因以外，也與跟風(fēng)炒房脫不了干系。人口流出量大的城市，雖然新房市場(chǎng)將價(jià)格太高了，但二手房市場(chǎng)卻并不知道要賣(mài)給誰(shuí)，找不到更多人幫忙消化，而價(jià)格礙于面子又不能與新房相差太遠(yuǎn)，于是便出現(xiàn)了“有價(jià)無(wú)市”的尷尬局面。因此，未來(lái)三四線(xiàn)城市的重點(diǎn)目標(biāo)會(huì)集中在去庫(kù)存，三五年之內(nèi)恐怕都很艱巨。

馮侖稱(chēng)，三四線(xiàn)城市的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)剩這點(diǎn)毋庸置疑，由于租賃需求不多，租金也比較低，大家更愿意買(mǎi)房而不會(huì)選擇租房。這些地方的租金上漲基礎(chǔ)不夠、沖勁也不足。樓市的主要矛盾依然停留在新房交易領(lǐng)域，不僅租賃的故事不會(huì)成為主旋律，二手房交易也還沒(méi)到火候。

變化7：調(diào)控措施長(zhǎng)期化將成為主流

住房的調(diào)控和體制、金融的措施變化將采取分類(lèi)實(shí)施的策略，政策長(zhǎng)期化將成為主流。也就是說(shuō)，無(wú)論是在地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、交易還是持有或租賃等方面，以后的政策調(diào)控會(huì)偏向長(zhǎng)期、穩(wěn)定、高效，短期政策可能會(huì)越來(lái)越少出臺(tái)。有效的長(zhǎng)期政策是保證市場(chǎng)持續(xù)增長(zhǎng)的基礎(chǔ)，既有助于滿(mǎn)足人民對(duì)房屋居住的各種需求，也有助于管理人民對(duì)住房的預(yù)期。

變化8：房地產(chǎn)市場(chǎng)要轉(zhuǎn)型，離不開(kāi)限價(jià)和限售

在諸葛小編之前的文章里提到過(guò)，有些專(zhuān)家認(rèn)為限價(jià)和限售是阻礙市場(chǎng)正常發(fā)展的做法，也是無(wú)法有效長(zhǎng)期去阻止價(jià)格上漲的做法。對(duì)此，馮侖提出了相反的觀點(diǎn)，他認(rèn)為在房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)型的過(guò)程中，限價(jià)、限售將會(huì)為核心政策。在新的趨勢(shì)完全確立之前，限價(jià)、限售是最有效、最快速的，也是地方最容易實(shí)施的政策。大家對(duì)這些調(diào)控政策要做好心理準(zhǔn)備，因?yàn)樗鼈儾粫?huì)是一個(gè)短期政策，維持3~5年是在預(yù)期之內(nèi)的。

變化9：各類(lèi)產(chǎn)權(quán)房的居住類(lèi)型劃分會(huì)越來(lái)越細(xì)

可以肯定的是，房地產(chǎn)市場(chǎng)只要進(jìn)行調(diào)控，在短期內(nèi)房?jī)r(jià)就不會(huì)呈現(xiàn)上漲狀態(tài)。對(duì)開(kāi)發(fā)商、地方單位和買(mǎi)房者來(lái)說(shuō)，這雖然會(huì)讓人略感難受，但從樓市長(zhǎng)期發(fā)展轉(zhuǎn)型來(lái)看，這是必要的陣痛。

變化10：短期內(nèi)房?jī)r(jià)不會(huì)再出現(xiàn)大漲大跌的情況

隨著各項(xiàng)制度的完善，100%產(chǎn)權(quán)房、共有產(chǎn)權(quán)房、租賃房的居住類(lèi)型劃分會(huì)越來(lái)越細(xì)，相關(guān)法規(guī)也會(huì)越來(lái)越完善。相關(guān)部門(mén)最終將出臺(tái)房地產(chǎn)稅政策。房地產(chǎn)稅將用來(lái)調(diào)控住房資源占有不平衡的問(wèn)題，另外，也會(huì)給地方政府提供一個(gè)長(zhǎng)期的、穩(wěn)定的、可預(yù)期的稅收來(lái)源。

此外，馮侖還用了6個(gè)詞對(duì)未來(lái)樓市進(jìn)行了預(yù)測(cè)和總結(jié)。一是“房住不炒”，二是“不松長(zhǎng)效”，調(diào)控政策要保持長(zhǎng)效機(jī)制，但是眼下仍不會(huì)放松節(jié)奏。三是“一二不漲”，要控制一二線(xiàn)城市的樓市不能漲價(jià)?！叭牟槐馈保木€(xiàn)城市“去庫(kù)存”仍是主要目的，但是要確保房?jī)r(jià)不崩盤(pán)?！坝蟹繜o(wú)產(chǎn)”，指政策能保證大家都有房子住，但不保證每個(gè)人都買(mǎi)得起一個(gè)有產(chǎn)權(quán)的房；“稅平不均”，房地產(chǎn)稅一定會(huì)出臺(tái)，但主要還是用于調(diào)控一些房產(chǎn)持有上的矛盾，保持相對(duì)的社會(huì)公平。

老百姓有房住還有必要買(mǎi)產(chǎn)權(quán)嗎？每個(gè)人的看法不同，不能強(qiáng)求，但這一定可以解脫很多活在世俗眼光中的糾結(jié)人群。既然住房不再有壓力，買(mǎi)房也將不再是生活的唯一出路，也不必再過(guò)分為產(chǎn)權(quán)糾結(jié)，租房或申請(qǐng)保障房也會(huì)是不錯(cuò)的選擇，何樂(lè)而不為呢？